お客さまから「マンションの耐用年数はどのくらいですか?」「建物が耐用年数を超えても住み続けられますか?」といった質問をいただくことがあります。近年、各地で震災が続いていますし、台風などによる自然災害の激甚化も進んでいますので、住まいの耐久性への関心が高まっているのだと思います。

そこで今回は、マンションの建物としての耐用年数について、「マンションはいつまで使えるのか?」について考えてみましょう。記事の後半では、「耐久性の高いマンションを選ぶための3つのポイント」についてもご紹介しておりますので、ぜひご参考にしてください。

【1】マンションの法定耐用年数とは?

マンションや戸建てなどの住宅には、法律で耐用年数が定められています。ここでいう「耐用年数」とは、減価償却資産として利用に耐える年数、「減価償却」とは、不動産などの固定資産の購入費用を耐用年数の期間内に分割して費用計上する会計処理のことを指します。

こういった会計処理の際に必要になるのが法定耐用年数なのですが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は47年と定められており、多くのマンションはここに含まれます。ちなみに木造・合成樹脂造は22年、木造モルタル造は20年と定められています。

【2】「法定耐用年数=寿命」ではない

法定耐用年数の47年が経過したからといって、直ちにそのマンションに居住できなくなるというわけではありません例えば、1920年代に建設された同潤会アパート(鉄筋コンクリート造)は2000年代に取り壊されるまで築80年前後まで実際に居住用として利用されていました。法定耐用年数はあくまでも税法上の目安で、実際の建物の耐久性とは乖離があると言えるでしょう。

【3】マンションの耐久年数は推計68年

国土交通省が2013年にとりまとめた「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書には「固定資産台帳の滅失データを基に、区間残存率推計法を用いて、家屋の平均寿命(残存率が50%となる期間)を推計した結果(2011年調査)、RC系住宅は68年(小松幸夫(2013)「建物の平均寿命実態調査」)と記載されています。

しかし、上述した同潤会アパートのように築68年を超えて居住用物件として利用されている例はありますし、アメリカなどでは、築100年を超えるような物件がざらにあります。住居はDIYで修繕や改装を重ねて住み心地を良くしていくことで、自宅の資産価値を高めていくという考え方が根付いていることが背景にあるのです。

私も数年前にアメリカ・シアトルまで行って、現地の不動産エージェントに案内してもらいながら実際の目で学んできましたが、築年数がいくら古い物件でも修繕や管理が行き届いている物件が多く、現地のエンドユーザーの判断基準も、築年数を気にするというよりも、今までの修繕履歴の中身を気にしているようでした。

こういったことを踏まえると、マンションの耐用年数・寿命は、建物の材料よりも建物の使い方や管理によって変わっていくと捉えた方が実態に合っていると言えるでしょう。

【4】マンションの耐久性を理解するための重要な3つのポイント

では、実際に中古マンションを購入するのにあたって、マンションの耐用年数や寿命を判断する上で重要なポイントは以下の3点となります。

①管理状況

②構造

③立地条件

以下、順を追ってご説明します。

(1)管理状況

マンションの耐久性を高めるためには、日常的な建物の管理に加えて、長期的な修繕計画が適切に運用されているかどうかが重要になります。

というのも、定期的にマンション共用部の補修や保護剤の再塗装などを行わないと、マンションを覆うコンクリートの劣化が進みます。コンクリートの劣化によって、その内部の鉄筋部分が錆びたり、腐食を起こしたりすると建物の耐久性は一気に低下します。

近年のマンションの大半は管理体制が整っていますので、こういった劣化に対する長期修繕計画が組まれていることが一般的です。中古マンションを内見する際には、長期修繕計画書を確認し、記載されている将来の修繕工事等の計画、工事に必要な金額などを確認するようにしましょう。

(2)構造

マンションの構造については専門的な知識が必要となりますが、簡易的な見極め方法として住宅性能表示制度を確認することをおすすめします。

続きを読む

中古マンションを購入してリノベーションをする際、将来の売却の可能性も踏まえた「資産性」が気になるという方も多いことと思います。

中古マンションの価格は築年数・立地・市況などの条件によって変動しますので、資産価値が下がりにくい物件を目利きするためのポイントを押さえておくことが重要です。

そこで今回は、中古マンション+リノベーションで資産価値を高める(資産価値を下げない)ためのポイントについて考えてみます。

【1】不動産購入で「資産性」が重要な理由とは?

そもそも、なぜ不動産の資産価値・資産性が重要なのでしょうか?

その一つの理由は、住まいの考え方が変わったことにあります。以前は、マイホームを購入したら生涯住み続けるというのが一般的でした。しかし最近は、家族の増減や定年退職など、ライフステージの変化に合わせて住み替えるという欧米型の考え方が定着してきています。その際、住み替える住宅は現住居の売却価格に依存する割合が高くなるため、資産価値を意識した住まい探しを考える方が増えているのです。

もう一つの理由は、特にマンションの場合、購入を資産形成と考える方が増えている点にあります。預貯金以外の資産として不動産を持っておくことで、住居としてだけでなく、場合によっては賃貸に出すことで家賃収入を得るといった選択といった幅広く活用することが可能になるため、購入物件が資産性を維持できるかどうかに注目が集まっています。

【2】資産性を高めるためのポイントは「立地」

マンションの資産価値は築年数の経過に依存しますが、物件の立地条件によっては、下落幅が小さかったり、場合によっては資産価値が上がったりすることもあります。

以下の表は、東京23区別の中古マンション値上がり率です。

上記の値上がり率とは、2003年から2018年に供給された新築マンションの価格と、それらが中古マンションとして2019年7月から2020年6月の間に市場に出た際の価格を比較したものです。

上位は中央区、港区、千代田区、渋谷区などの都心6区と言われるエリアが占めていることからも分かるように、都心エリアの物件の方が資産価値が下がりにくいことが一目瞭然ですよね。

都心部などの利便性の高い立地は、すでにビルやマンションが建ち並び、新規供給が少ないことにより希少性が高く、資産価値を高く維持しやすくなります。

一方、郊外の利便性に劣る立地は、人口減や周辺で土地が余っているケースなどもありますので、希少性が低く、建物の経年による価値の下落だけでなく、将来的には土地の価値自体が下がってしまう可能性も出てきますので注意するようにしましょう。

【3】「立地」にこだわった住まい探しのポイント

これらを踏まえると、中古マンションの物件選びは、利便性が高く、将来においても需要が見込める立地であることが資産性を維持させるために重要だと言えそうです。例えば、ターミナル駅やターミナル駅にアクセスしやすい駅周辺の物件で、駅から徒歩10分以内であれば、資産価値を維持できる可能性が高まるでしょう。

他にも、スーパーやドラッグストアなどの商業施設、銀行・病院・公園などの生活利便施設が近隣にどの程度充実しているかによってもその物件の需要は変わってきますので、住まい探しの際は欠かさずチェックするようにしましょう。

【4】リノベーションと資産価値の考え方

立地の良い物件を購入した場合、リノベーションは資産価値にどのような影響を与えるのでしょうか?

室内をリノベーションした場合、基本的には資産価値は向上します。リノベーションによって設備・仕様が更新され、間取りの見直しによって使い勝手が向上すれば、一定の需要をキープすることができるでからです。外観が経年劣化していたとしても、室内の品質が整っていれば良いと考えるユーザーは、築年数にそれほどこだわらない住まい探しをしています。

ただし、リノベーションによって奇抜な間取りや内装デザインなどで使い勝手を悪くしてしまうと、最新の設備・仕様になっていたとしても需要が弱まってしまう可能性もありますので、不動産会社や施工会社などプロのアドバスも参考にしながら、ある程度の汎用性を維持させることをおすすめします。

続きを読む

中古マンションを購入してリノベーションをする際、将来の売却の可能性も踏まえた「資産性」が気になるという方も多いことと思います。

中古マンションの価格は築年数・立地・市況などの条件によって変動しますので、資産価値が下がりにくい物件を目利きするためのポイントを押さえておくことが重要です。

そこで今回は、中古マンション+リノベーションで資産価値を高める(資産価値を下げない)ためのポイントについて考えてみます。

【1】不動産購入で「資産性」が重要な理由とは?

そもそも、なぜ不動産の資産価値・資産性が重要なのでしょうか?

その一つの理由は、住まいの考え方が変わったことにあります。以前は、マイホームを購入したら生涯住み続けるというのが一般的でした。しかし最近は、家族の増減や定年退職など、ライフステージの変化に合わせて住み替えるという欧米型の考え方が定着してきています。その際、住み替える住宅は現住居の売却価格に依存する割合が高くなるため、資産価値を意識した住まい探しを考える方が増えているのです。

もう一つの理由は、特にマンションの場合、購入を資産形成と考える方が増えている点にあります。預貯金以外の資産として不動産を持っておくことで、住居としてだけでなく、場合によっては賃貸に出すことで家賃収入を得るといった選択といった幅広く活用することが可能になるため、購入物件が資産性を維持できるかどうかに注目が集まっています。

【2】資産性を高めるためのポイントは「立地」

マンションの資産価値は築年数の経過に依存しますが、物件の立地条件によっては、下落幅が小さかったり、場合によっては資産価値が上がったりすることもあります。

以下の表は、東京23区別の中古マンション値上がり率です。

上記の値上がり率とは、2003年から2018年に供給された新築マンションの価格と、それらが中古マンションとして2019年7月から2020年6月の間に市場に出た際の価格を比較したものです。

上位は中央区、港区、千代田区、渋谷区などの都心6区と言われるエリアが占めていることからも分かるように、都心エリアの物件の方が資産価値が下がりにくいことが一目瞭然ですよね。

都心部などの利便性の高い立地は、すでにビルやマンションが建ち並び、新規供給が少ないことにより希少性が高く、資産価値を高く維持しやすくなります。

一方、郊外の利便性に劣る立地は、人口減や周辺で土地が余っているケースなどもありますので、希少性が低く、建物の経年による価値の下落だけでなく、将来的には土地の価値自体が下がってしまう可能性も出てきますので注意するようにしましょう。

【3】「立地」にこだわった住まい探しのポイント

これらを踏まえると、中古マンションの物件選びは、利便性が高く、将来においても需要が見込める立地であることが資産性を維持させるために重要だと言えそうです。例えば、ターミナル駅やターミナル駅にアクセスしやすい駅周辺の物件で、駅から徒歩10分以内であれば、資産価値を維持できる可能性が高まるでしょう。

他にも、スーパーやドラッグストアなどの商業施設、銀行・病院・公園などの生活利便施設が近隣にどの程度充実しているかによってもその物件の需要は変わってきますので、住まい探しの際は欠かさずチェックするようにしましょう。

【4】リノベーションと資産価値の考え方

立地の良い物件を購入した場合、リノベーションは資産価値にどのような影響を与えるのでしょうか?

室内をリノベーションした場合、基本的には資産価値は向上します。リノベーションによって設備・仕様が更新され、間取りの見直しによって使い勝手が向上すれば、一定の需要をキープすることができるでからです。外観が経年劣化していたとしても、室内の品質が整っていれば良いと考えるユーザーは、築年数にそれほどこだわらない住まい探しをしています。

ただし、リノベーションによって奇抜な間取りや内装デザインなどで使い勝手を悪くしてしまうと、最新の設備・仕様になっていたとしても需要が弱まってしまう可能性もありますので、不動産会社や施工会社などプロのアドバスも参考にしながら、ある程度の汎用性を維持させることをおすすめします。

続きを読む

近年のペットブームで猫の飼育数が増加し、長年1位だった犬の飼育数を2017年に上回りました。散歩の必要が無く、室内で飼えることの手軽さや、比較的鳴き声も小さいなど日本の住宅事情に合っていることも要因だと思われます。
それに伴って、ペット可・ペット相談可だけでなくペット共生マンションといった動物にも人にも優しいマンションが数を増やしています。

この記事では、中古マンションリノベーションで猫にも人にも優しい、快適な住まいを作り上げるためのポイントについて考えてみたいと思います。

後半では、実際に猫を飼育されている方の中古マンションリノベーション事例(購入篇/リノベーション篇)の他、当社がおすすめする「ペットと暮らせる物件」もご紹介していますので併せて参考にしてみてください。

【1】猫を室内で飼育する際のポイント

猫を室内で飼育するためには、その特性を踏まえた対策を事前に考えておく必要があります。病気や怪我を回避し、猫も人も快適に過ごすためのポイントについて考えてみましょう。

①抜け毛掃除の徹底

猫の飼育で最も注意が必要なのは抜け毛の掃除です。床やカーペットに猫の毛が残っていると、家族が猫アレルギーを発症したり、猫が大量の毛を飲み込むと体内で炎症を起こしたりしますので、こまめな掃除が必要です。

②猫の臭い対策

猫の体臭はそれほど強くはないものの、排泄物の臭いが強く、床や壁にしみつきやすいので注意が必要です。特にマンションは気密性が高いため、臭いがこもりがちになります。

また、キャットフードなどの食べ残しも、速やかに洗って処分しないと臭いが室内に広がります。特に夏場は臭いが強くなりますので、清潔な環境を維持することが必要です。

③猫の爪とぎなどによる室内の損傷防止

猫の爪とぎで壁や柱、家具などがぼろぼろになってしまったという経験をお持ちの飼い主さんも多いことと思います。せっかくの新居なので、できるだけきれいな状態を維持したいものですよね。爪とぎは猫の生理現象ではあるものの、傷が付きづらい建材や壁紙を使うことでダメージを軽減することができます。

【2】猫のための中古マンションリノベーションのポイント

①掃除がしやすい素材を選ぶ

掃除をしやすい壁や床を選ぶことで日常のメンテナンスの負担を軽減することができます。例えば、掃き掃除がしやすいフローリングなどであれば、掃き・拭き掃除が楽になりますし、掃除機ロボットも導入しやすいです。フローリングは、表面が滑りやすく足や関節を痛めやすいですが、表面が滑りにくい材質のフローリング材もありますので、ぜひご検討ください。

②傷や汚れに強い素材を選ぶ

猫は動きが素早く、ジャンプ力も高いので、室内の意外なところにまで傷をつけていたりします。そのため、壁紙や床材は傷や汚れに強いものを選ぶと良いでしょう。壁紙では、通常のクロスよりもひっかき傷に強いペット用の壁紙クロスを使うケースもあります。また、壁の下部に腰壁を設置するのも有効です。

床は、クッションフロアやフロアタイルはクッション性があって滑りにくいので、動き回る猫にはぴったりの素材です。また、タイルカーペットは滑りにくく、衝撃吸収性が高いことに加えて、剥がして洗うこともできるので、掃除のしやすさの面でもメリットが大きいです。

③消臭機能・防水性のある素材を選ぶ

猫の臭いが染み付かないようにするには、消臭機能を備えた壁紙のほか、珪藻土やエコカラットのように消臭効果のある壁材を採用するのも一つの方法です。床も同様に、トイレ周りやマーキングしてしまう癖のある猫を飼っている場合には、フロアタイルのように防水性のある素材を使用したほうが安心感があるでしょう。

【3】まとめ


その他にも、建具に猫が行き来できる専用扉を設けたり、キャットタワーや高いところを歩き回れる棚を設置したりと、賃貸住宅での猫の飼育と比較すると、自身で保有する中古マンションリノベーションは自由度が高いため、自分好みのより快適に暮らしやすい住まいを作り上げることができるでしょう。

実際に当社のお客様で猫を飼われている方が中古マンションを購入してリノベーションをされた事例がありますので、以下のリンクからご覧ください。

清澄白河で中古マンションを購入、リノベーション、実際に暮らすまで。リアル体験記(中古マンション購入編)

清澄白河で中古マンションを購入、リノベーション、実際に暮らすまで。リアル体験記(リノベーション編)

その一方で注意すべき点としては、分譲マンションでも飼育不可のケースがあること、飼育可の物件であってもペットの種類や頭数に具体的(頭数・大きさ・重さなど)な制限が定められていることなどがあります。事前に管理規約でペットの飼育が認められているかどうかを確認するようにしましょう。

また、ペット可であっても近隣の住戸には事前に猫を飼育していることを伝えておくことをおすすめします。なにかトラブルがあった際にも事前のコミュニケーションがあることで事なきを得やすくなります。

※深川くらし「ペットと暮らす」物件はこちら

【著者プロフィール】柴田光治
株式会社トラストリー 代表取締役、リフォーム不動産深川studio|深川くらし相談所

続きを読む
4月15日に公益財団法人の東日本不動産流通機構が発表した「2021年3月度の首都圏不動産流通市場動向」によると、同月の首都圏における既存の中古マンション成約数は4,228件と前年同月を16.1%も上回りました。 これは1990年の東日本不動産流通機構発足以降、過去最高となっています。

3月度の首都圏不動産流通市場動向の注目すべき数字とは

特に東京都は2,221件と前年同月比で15.1%も増加という驚きの数字が出ています。 近県でも、埼玉県が486件で17.7%の増加。千葉県は494件で13%増。神奈川県は1,027件で19.1%の増加とすべてのエリアで前年同月の数字を上回っています。 東京都の1平方メートル当たりの平均成約単価は79万3,100円。これは前年同月比で11.6%と大幅に上昇。 平均成約価格は4,834万円と、コロナ禍においても10か月連続で前年同月を上回っています。 しかし、東京都における新規登録件数だけを見ると7,806件と20ヵ月ぶりに前年同月を17.3%も下回っており、これは18ヶ月連続で前年同月比を下回ったことになります。 東京都の中古マンションの在庫件数は、2021年3月時点では19,920件と前年同月比で23%も下回っており、極端な品薄の状態が続いています。

首都圏不動産流通市場動向の数字から読み取れること

個人的な感覚としては、今年に入って江東区のエリアも比較的ファミリー向けの中古マンションの動きが特に活発でした。 中でも人気の清澄白河エリアを中心とした広めの平成築物件の動きが活発で、販売開始するとすぐに案内が複数件入り、即購入申し込みが入ってしまうという、まさに物件を奪い合うような状態。 まさに「超」がつくほどの売り手市場で価格もおのずと上昇傾向にあります。 人気のエリアの良質物件は動きが速いため、探し始めの方は購入に向けての事前準備をしっかりと行っておきましょう。

人気エリアでの物件探しで大切な5つの事前準備とは?

 1.ご両親の理解は得られているか

(いい物件が見つかってからご両親に報告し、反対されるケースは少なくありません) ご両親から見れば、いつまでも子供と思って心配される方は多いようです。 ゆくゆく実家に戻ってくれることを期待して購入に反対するケースや、自分たちで住むがごとくいろいろな意見を言ってくる親御さんも多いです。 また、心配して物件を親御さんにお見せしてから判断される方も少なくありません。 中にはご両親が応援してくれて、購入を資金面でバックアップしてくれるケースも。 賃貸と違って購入する場合には、親御さんからのまとまった資金援助についても税制面のメリットがあるので専門家にも聞いてみましょう。

 2.ご夫婦のコンセンサスは得られているか

(ご夫婦で意見が食い違いってなかなか先に進まないことも) ご夫婦で意見がまとまっていないと、最終結論を出すのは難しいですよね。 なかには普段家にいるのは奥様の方が長いので、奥様の意見を中心にして判断される理解のあるご主人様もいらっしゃいますが、一般的には、水回りや生活同線は奥様主導で、立地や資金面はご主人という方が多いようです。 ただし、物件に100点満点を求めるのではなく、80点以上であれば生活しながら100点に近づけていくといった考え方が大事です。

 3.リフォームやリノベーションのイメージは出来ているか

(リフォーム代金も含めて住宅ローンを借り入れする方は特に注意が必要です。購入とリフォームをワンストップで提案できる会社をお薦めします) 最近は、購入とリフォームをワンストップで提供する会社が多くなってきました。 どちらか片方しか取り扱っていないと、専門知識が偏ってるのと同時に自社の得意な分野(不動産orリフォーム)の金額を優先して進めてくるのと同時に、スピード感も鈍くなってしまいます。 昨今はこだわりのリノベーションを進めてくる会社も多く、デザインの多様性もあってワクワクしてくるのですが、リノベーション費用が嵩んでしまって、肝心な購入予算を我慢するなんてことも。 大事な資産である不動産購入費用を減らしてしまうと、理想のエリアを我慢したり、築年数が古い物件になってしまったり、まさに本末転倒です。 弊社では、お客様のご要望に寄り添いながら、総予算に考慮した購入とリフォーム(リノベーション)のご提案をワンストップでさせていただいております。

 4.しっかりとした資金計画が立てられているか

(ファイナンシャルプランナーによるアドバイスや住宅ローンの事前審査を先に行っておきましょう)続きを読む

新築分譲マンション価格の高騰と供給戸数が減少していることもあって、近年、中古マンションリノベーションの注目度がさらに高まってきています。

その一方で、「中古マンション価格の相場と比較すると、リノベーション費用の相場は分かりづらい」「リノベーション費用を抑えたいが、方法が分からない」といったご意見を耳にすることも多くなっています。

この記事では、中古マンションをリノベーションする際の費用相場を工務店・リノベーション会社それぞれのケースでご紹介しつつ、リノベーション費用の内訳と費用を抑えるためのポイントについて解説してみたいと思います。

【1】中古マンションリノベーションの費用相場

以前、当サイトの記事(「満足度95.8%!中古マンションリノベーションで納得の住まいを手に入れるためのポイント!」)でご紹介したアンケートによれば、中古マンションを購入してリノベーションを行った方のリノベーションにかかった平均費用は456万円でした。この金額はあくまでも平均ですので、実際の費用相場は、間取り・広さ・仕様・依頼する業者によって上下動します

例えば、社員数名の地場工務店であれば、1平米あたり10数万円程度で収まる場合もありますし、全国的に有名な大手リノベーション会社であれば、総額で軽く1,000万円を超えるといったケースもあります。

工務店と中小・大手リノベーション会社で大きな金額差があるのは、宣伝広告費やスタッフの人件費などがリノベーション費用に転嫁されるためです。また、専門のデザイナーを配置している場合なども、そのコストがデザイン費用に転嫁され、総額が上がる要因となります。

【2】リノベーションプランの調整で節約

リノベーション費用の内訳は、工事を行う職人の人件費、使用する建材や設備費、デザイン費・その他などの費目に分かれます。例えば、同じキッチンでも既製品の壁付けタイプとオーダーキッチンのような仕様の高いものでは金額が大きく異なりますし、間取りも部屋を細かく仕切って部屋数を増やすと費用がかさむ傾向にあります。床や壁の素材から建具に至るまで、重視するものとそうでないものをメリハリをつけて選んでいくことがリノベーション費用を節約するためのポイントと言えるでしょう。

■工事内容による費用の調整とプランニング例

・こだわりたい人向けのプランニング例 

壁は基本的に塗装仕上げで、部分的にアクセントカラーや黒板塗装などを入れてみたり、珪藻土や漆喰などの自然素材を採用。床は無垢材を使用しヘリンボーン張り、洗面やキッチンはタイル貼りなど。造作の家具を取り入れ、スイッチや照明などにもこだわる。

・節約したい人向けプランニング例

壁・天井は全て量産のクロスや躯体現しで仕上げ、LDKの床は合板フローリングにする。部屋の間仕切りを少なくし建具も減らすなど。基本的には既製品やメーカー推奨品を利用。

【3】中古マンションリノベーションの事例と費用感

実際の施工事例で間取りやデザインを見ていただくことで、マンションリノベーションの実際の費用感をよりリアルに把握していただくことができます。

 <当社施工事例>

 清澄白河で中古マンションを購入、リノベーション、実際に暮らすまで。リアル体験記(リノベーション編)

 もともと賃貸住宅で猫を飼育されていた施主様だったのですが、清澄白河や門前仲町エリアでペット可の賃貸物件が少なかったことから、中古マンションを購入し、「人にも猫にも優しい住まい」をリノベーションで実現するまでを体験記としてまとめていただきました。

 ※なお、記事内の金額やスケジュールはおおよその数字で、物件や条件にとって費用がことなりますので、一例として参考にしていただけますと幸いです。

【4】まとめ

ここまで、中古マンションをリノベーションする際の費用相場と内訳、節約のためのプランニングについて解説しました。

 どういった業者に依頼するか、工事内容をどのようにカスタマイズするか次第でリノベーションの満足度・費用対効果が大きく変わってくることがお分かりいただけたかと思います。

実現したい住まいは施主さま一人一人で異なると思いますので、ご自身がリノベーションで何を実現したいかを大まかに整理していただいた上で、それらをどうやって実現していくかをアドバイザーに相談していただき、予算面も含めたプランニングを提案してもらう進め方が合理的です。

アドバイザーの選定にあたっては、まずはセミナー・相談会などに参加し、不動産会社や工務店・リノベーション会社があなたに合っているかどうかを判断し、気になるアドバイザーに相談しながら絞り込んでいくとスムーズに進められるでしょう。

 【リノベーション相談会】買って自分好みにリノベーションしたい!後悔しないために絶対知ってほしいこと

 

 …

続きを読む

コロナ禍において在宅時間が増加したことで、現住居の間取り・設備・仕様・立地などに対する居住者の不満が高まり、住み替えのニーズが顕在化(=需要の高まり)する傾向にあります。それに伴い、中古マンション相場も成約数・成約価格ともに上昇基調となっています。

その一方で、供給サイドはレインズ(東日本不動産流通機構)の統計によると、2021年2月の実績(首都圏)で中古マンションの在庫物件数は15ヶ月連続で前年同月比減となっており、19年2月の在庫物件数と比較すると約25%減少しています。

需要と供給のバランスで不動産売却を考えると、コロナ禍で経済・社会情勢の先行きは不透明ではあるものの、売主優位の状況にあると言えそうです。

この記事では、(株)リクルート住まいカンパニーが実施した「2020年 住まいの売却検討者&実施者調査」を取り上げ、コロナ禍における不動産売却の動向を検証し、特に売主のマインドに注目して不動産市況の実態を考えてみたいと思います。

文末に不動産売却時のポイントをまとめていますので、ぜひご参考になさってください。

【1】コロナ禍相場を好感、不動産売却「有利」と考える人が38%

コロナ禍で不動産売却の検討を開始した方は、その時の状況を有利と考えている人が38%となり、不利の18%を大きく上回りました(表1参照)。

こういった背景もあり、コロナ禍以降に不動産売却を検討開始した人の売却完了率(実際に売却した人の割合)がコロナ禍以前の43.1%に対して、コロナ禍以降は56.4%まで伸びています。また、不動産売却の満足度もコロナ禍以前に8点以上(10点満点中)をつけた人が52.7%に対して、コロナ禍以降は63%まで上昇しています。

【2】有利な理由「買いたい人が増えている」が50.8%

有利だと考える理由について、「買いたい人が増えている」と回答した人が過半数の50.8%で最多となっており、コロナ禍以前に検討していた人よりも高い割合となっています(表2)。

他にも、「貸すより売った方がよさそう」が35.4%となっており、売り時と考えている人がコロナ禍以前よりもコロナ禍以降の方が増加傾向にあるようです。

【3】売却時の不満「価格の妥当性がわからない」46.2%

売却時の不満では、「売出価格・査定価格の妥当性がわからない」という回答が上位を占め、合計するとコロナ禍以降で46.2%となりました。コロナ禍以前でも44.9%と高い割合を占めています(表3)。

売出価格については、エリアの相場にマーケットのニーズを加味して決められていきますので、消費者にはなかなか把握しづらい面があるようです。また、以前別の記事でもご紹介したように、「囲い込み」による不透明な査定価格や売出価格を提示されていることも考えられます。

不動産売却における「囲い込み」が売主に与える不利益とは?

【4】まとめ

ここまで、コロナ禍における不動産売却の動向、特に売主のマインドに注目して不動産市況の実態を考えてきました。コロナ禍以降に売却の検討を開始した売主は、成約数の増加(ニーズの増加)、成約価格の上昇といったマーケットの変化や相場の動向を捉えることで「今が売り時」と判断していると言えそうです。こういったデータを元にした客観的な情勢判断が、売却後の満足度を高める一因となっていると考えられます。

相場を知るためには、レインズがホームページで公開しているエリアごとの中古マンション成約数・成約価格・在庫物件数などの推移を確認し、マーケットの現状を大まかでも良いので自分なりに把握しておくことも重要です。

また、「売出し価格・査定価格の妥当性」についても同様で、相場を自ら把握しておくことで、不動産会社が提示する価格と乖離が大きい場合は、その根拠を確認するなどの次の手を打つことができるようになりますし、ひいては不動産会社を見る目が肥え、信頼できるパートナーの選定にも役立つことでしょう。

相場価格については、国交省が公開している「不動産取引価格情報検索」は、不動産の取引当事者に国交省が調査・公表しているデータ(直近5年分)ですので、実勢価格に近いデータの推移を追うことが可能です。

深川のエリアにおいても、コロナ禍で需給バランスが崩れ、2020年の秋くらいから「超」がつくほどの売り手市場となっています。特に人気の清澄白河周辺エリアのファミリー向け物件は、出るとスピーディに買い手がついている状態です。

都内全般に値上がりしている現状の中でも、ここ最近の街の人気も相まっての現象ともいえますが、ここまでの上昇は正直想定していませんでした。

この人気は当面続くと思われますが、半永久的に価格が上昇していくわけではありませんので、どこかのタイミングで調整が入ると考えるのが普通でしょう。

【著者プロフィール】柴田光治
株式会社トラストリー 代表取締役、リフォーム不動産深川studio|深川くらし相談所 代表
宅地建物取引士、2級FP技能士、公認不動産コンサルティングマスター
不動産業界歴35年。大手不動産会社在籍中に執行役員として主に売買事業を統括し不動産流通に関わる。その後複数の会社役員を経て株式会社トラストリーを立ち上げ、地元密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案を身上とする。

こちらの記事もあわせてお読みください!

続きを読む

前回、前々回の記事で「不動産売買契約の「専属専任」「専任」「一般」の違いとメリット・デメリット」「不動産売却における「囲い込み」が売主に与える不利益とは?」について取り上げ、不動産会社において、両手取引を実現するために囲い込みが行われており、そのために専任媒介契約が利用されている実態についてご説明しました。

今回は、売主であるあなたがもし「囲い込み」に遭ったらどうするか、そして、「囲い込み」に遭わないためにはどうするべきかについて解説していきたいと思います。

【1】レインズに物件が公開されていることを確認する

まず、あなたの物件がレインズ(不動産会社のみが利用できる物件情報のネットワークシステム)に適切に公開されているかどうかを確認するために、レインズの「登録証明書」を不動産会社に請求しましょう。

専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は売主に対してレインズに物件を公開したことを証明する「登録証明書」を発行する義務が課せられています。

しかし、証明書を発行し、発行後即時物件を削除するというケースもあるようなので、同じく「登録証明書」に記載されている「売却依頼主用物件確認」ページのURLにアクセスし、物件の状況(公開中・購入申し込みあり・媒介停止中)を適宜ご自身で確認するようにしましょう。

「売却依頼主用物件確認」ページでは、「登録証明書」に記載されているID・パスワードでのログインが必要となりますのでご注意ください。

【2】他の不動産会社に相談する(セカンドオピニオンを求める)

レインズに公開されていることが確認できても、他の不動産会社からの問い合わせに対して「売主の都合を確認中」「立会いが必要」「鍵が手元に来ていない」などといったさまざまな理由で案内を先延ばしにして囲い込みを行うケースもあります。

前回の記事でご紹介したように、内覧件数が著しく少ない、他社からの内覧が入らない、不動産会社がしきりに値下げを要求してくるといった場合には、他の不動産会社に相談し、セカンドオピニオンを仰いでみましょう。相談した不動産会社から媒介契約を結んでいる不動産会社に問い合わせを入れてもらえば、囲い込みが行われているか否かがはっきりします。

なお、不動産業界におけるセカンドオピニオンについては、以前の記事で詳しく解説しましたので、そちらも併せてご覧ください。

「不動産業界でセカンドオピニオンの考え方が広がらない理由」

【3】専任ではなく一般媒介に切り替える

専任・専属専任で契約し、①・②の疑念が晴れない場合は、一般媒介に切り替えるというのも一つの方法です。一般媒介であれば、利益相反につながる両手取引が行われにくくなります。

当社では、まず一般媒介で売却活動を進めていただくことをおすすめしています。その理由として、売却活動を進めながら不動産会社の絞り込みも同時並行で行うことができ、仮に買主がみつからなかった場合でも、売主さまの意向に合った対応・提案ができる不動産会社と新たに専任媒介に切り替えることで、納得して売却活動を行うことができる点にメリットがあるからです。

ただし、一般媒介にもデメリットが無いわけではありませんので、どの媒介契約を選ぶかは、売主さまのご都合、物件の質、不動産会社の姿勢などを見極めることが重要となります。

なお、それぞれの契約形態に関するメリット・デメリットは以下の記事で解説していますので、そちらも併せて参考にしてください。

不動産売買契約の「専属専任」「専任」「一般」の違いとメリット・デメリット

【4】まとめ

ここまで、不動産売却における「囲い込み」対策と予防法について解説しましたが、残念ながら囲い込みに対する100%の対策・予防法はありません。

しかし何かおかしいと感じたら、まずは売却を委任している不動産会社に確認し、それでも疑念が晴れない場合は、別の第三者の不動産会社に相談し、直接確認してもらうことなどが有効です。

そのためにも売主さま自身が不動産取引に関する基礎的な知識を把握していただき、両手取引や囲い込みがなぜ行われるかといった仕組みを理解していただくことで、不動産会社に対して「何か変だ」と感じる嗅覚を養っていただくことが最も重要だと考えます。また、そういった知識を持っていることが不動産会社に伝われば、一定の抑止効果も期待できるでしょう。

なお、「囲い込み」やその他不動産売却に関するお悩みについて、当社にご相談いただければ、セカンドオピニオンをご提供することも、当該不動産会社に当社から直接問い合わせることも可能ですので、「何か変だ」と感じたらページ下部の「ご相談はこちらから」からご相談ください。

The post 不動産売却における「囲い込み」対策と予防法 first appeared on …

続きを読む

「100点の家を育てていく」そのための、ある意味未完成な家ができました。2021年3月、清澄白河に我が家が完成してから1年が経ちます。こんにちは。フリーランスでライターやWebディレクターをしている「鳩(あだ名)」です。

2019年9月末、6カ月後に賃貸の更新時期が迫るなか、物件購入もリノベーションも、とにかく知識ゼロの状態で、夫と一緒に「リフォーム不動産 深川studio(以下、リフォーム不動産)」へ駆け込みました。

それから1カ月後には、物件を購入。約3カ月かけて内装をリノベーションして、現在はこんな家で2匹の猫と一緒に、快適に暮らしています。

中古マンション購入編に続いて、今回はリノベーションから実際に暮らしたあとの気づきまでを公開します。深川エリアに暮らすこと、リノベーションに興味のある方の参考になりますように。

※スケジュール、金額はおおよその数字です。物件や条件によって異なりますのであくまで一例としてお読みください

リノベーションの計画、スケジュールは?

 

2019年10月末、家の引き渡しが完了して、中古マンションの契約まわりが落ち着くと、いよいよリノベーションがはじまりました。中古マンションの契約完了と共に、まずはリフォーム不動産の紹介で施工会社との顔合わせを行い、ヒアリングがはじまります。

ここまで毎週末どちらか1日は内見や契約書類の整理など、物件購入のための時間をつくっていましたが、この段階になると、毎日リノベーションのことで頭がいっぱいです。毎晩毎晩、図面とにらめっこしました。実は、予算がギリギリだったため、設計に関しては、デザイナー(建築士)をいれず、わたしたちと施工会社の計画だけで進めることにしたからです。夫が建築関係の仕事をしていたこともありますが、今思えばなかなか思い切った決断です。

そんなわけで、初回の顔合わせの前に自分たちで用意したのが、間取りのイメージです。動かせない水栓やガスレンジまわり、柱などを図上で確認したうえで……

1.間取り。部屋をいくつつくるか?
2.大型家具の位置。冷蔵庫や家具をどこに置くか?
3.収納。クローゼットなどどこに設けるか?

このあたりを図面に書き足していきました。

理想は1LDK、大型家具はキッチン側の壁に並べて、寝室と玄関まわりに収納をつくる。そのほかに、天井の壁をなくして躯体現し(コンクリートが見える状態)にすること、南側の採光のために内窓をつけることを策案しました。

打ち合わせ時に、施工会社の担当にわたしたちの考えを相談したところ、追加でベランダ側のに土間をつくることやライティングの位置などを提案してくれました。ベランダ側の土間は、猫のトイレを置くスペースにちょうどよさそうです(担当も猫と暮らしているんだとか!)。初回はわたしたちが手書きで書き込んだ図面をもとに進めて、次回以降はそれを図面のデータに反映してもらうことになりました。

次回の打ち合わせまでに、わたしたちが考えたのは、電気系統です。コンセントやライティングの位置を図面に書き込んでいきます。この図は、施工会社が図面に落とし込んでくれたもの。青い部分が電気配線のイメージです(ここから修正をいれました)。

3回ほど打ち合わせを重ねて、図面と見積もりを細かに精査。建築士がいないとはいえ、施工のプロの意見やアドバイスがあるので、素人のわたしたちではわからない部分はどんどん質問して、ここまで順調に進めることができました。ちなみに施工会社との打ち合わせは、毎回、リフォーム不動産でおこないました。あのリビングのような雰囲気の中だからこそ、リラックスして、あれこれ質問できたと思います。

間取りと電気系統、風呂と洗面所の仕様などを確定させたところで、工事のスケジュールもようやく決定しました。工事は3カ月間。3月上旬に完成するスケジュールです。

12月、まずは壁や床を一度壊すところからはじまります。

工事と並行して、まだまだディティールをつめていきます。例えば、キッチンやレンジフード、洗面台、ドア、オープンクローゼットのポール、シーリングライトなど……。休日を使って、さまざまなメーカーのショールームへ足を運びました。(以下のように、事前に採寸を写真にメモして、スマホに入れておくと便利です)

いくつかのパーツはわたしたちがネットで購入して(小売価格のため)、新しい家に発送、取り付けを施工会社の方に手伝っていただきました。大型の設備(キッチンなど)は受け取りが大変なので、スケジュールの調整が必要です。

リノベーション工事のポイントは?

 

当時はリモートワークもなかったので、夫とわたしは、Slack(チャットサービス)やGoogleスプレッドシートを使って頻繁にやりとりしました。参考になる情報は、かたっぱしからシェアして、急ぎの決定事項は時にオンラインで話し合いました。昼も夜も、リノベーションのことで頭がいっぱいです。

変更や想定外の点があるたびに、担当者から連絡をもらい、現地で確認、判断しました。土日は特に変化がなくても、ちょこちょこ家の状態を見に行きました。気になるところは写真を撮って、施工会社に確認します。

壁紙やカーペットは最後に整える部分になるので、期日のギリギリまで検討しました。カーペットに関しては、どうにかフローリングにできないか規約内容を確認したり、フローリングの許可を申し出たりする努力をしてみたのですが、あえなく断念。

こうなったらカーペットのなかでベストなものをみつけようと、複数メーカーからサンプルを発注したり、メーカーのショールームを尋ねたりするようになりました。住宅リノベーションでカーペットを使った事例は思ったよりも少なく、美術館など施設のコーディネートも参考にしました。

最初はベージュやグレーなど落ち着いた色味を検討していましたが、最終的に、個人的に好きな美術館の床の色をマネして、ブルーに決定。あんなにネガティブなイメージを抱いていたのに、敷いてみるとその美しさに大満足しました。

2020年3月、ついにリノベーションが完了。最終的には、予定していた予算よりも少しオーバー(正確には工事は予算よりもおさえられましたが、備品などの調達でオーバーしました)。

それでも諦めたところがたくさんあります。たとえば、壁は漆喰などで塗りたかったのですが、予算がかかるため壁紙に変更しました。土間の窓枠やドアも、木製を希望していましたが断念。メーカーと色を統一することで落ち着きました。

全体的にリノベーションを依頼したのは「自分たちの力ではどうにもできない部分」のみ。ある意味、リノベーションが完了した段階では未完成な家なのです。

たとえば、土間や洗面所まわり、トイレまわり、本棚、クローゼットなど、自分たちで半年間かけてDIYしました。デザインを考えて、タイルを貼ったり棚を取り付けたりする作業を休日にちょこちょこ進めました。わたしたちのようにリノベーション予算が限られている場合、100点の家を育てるつもりで、最低限のリノベーションのみを依頼してみるのも、ありかもしれません。

建築士をいれないリノベーションは、常に自分たちで考え、相談し、手を動かすのが楽しかった反面、膨大な労力と時間を要しました。諦めた部分に関しても、プロに頼めばよい解決策があったかもしれません。細部にまでこだわりがあるという方は、やはり建築士に依頼したほうがスムーズですし、何よりも安心だろうなと思います。

リフォーム不動産では地元の建築士の紹介も行っているので、リノベーションの進め方に不安がある場合、まずは相談してみるのもよいかもしれません。

▼リフォーム不動産のリノベーション実績

https://reform.trustory.jp/work/ 

 

引っ越しの後の暮らしでわかったこと

続きを読む

「人生で一度きりかもしれない大きな買い物だから、後悔のないように」。かつてのわたしのように、ゆくゆくは深川エリアで中古マンション購入、リノベーションを考えているあなたへ、6カ月にわたる体験記をお届けします。

2021年3月、清澄白河に我が家が完成してから1年が経ちます。こんにちは。フリーランスでライターやWebディレクターをしている「鳩(あだ名)」です。

2019年9月末、6カ月後に賃貸の更新時期が迫るなか、夫と一緒に「リフォーム不動産 深川studio(以下、リフォーム不動産)」へ駆け込みました。

それから1カ月後には、物件を購入。約3カ月かけて内装をリノベーションして、現在は2匹の猫と一緒に、快適に暮らしています。知識ゼロからスタートして、なんとか理想の家を手に入れられたのは、リフォーム不動産の手厚いサポートのおかげです。

今回、わたしが中古マンション購入・リフォーム体験記を書いてみようと決心したのは、右も左もわからない不安を少しでも解消するお手伝いをしたかったからです。あくまでひとつのケースにすぎませんが、できるだけオープンに、わたしたちの半年間の体験を書いてみます。

※スケジュール、金額はおおよその数字です。物件や条件によって異なりますのであくまで一例としてお読みください

清澄白河で物件購入を考えはじめた理由は?

 

2016年から2年間、清澄白河の川沿いの賃貸マンションでひとり暮らしをしていました。その後2年間、近くにある別の賃貸マンションでふたり暮らし。それから現在の家に引っ越して1年経つので、2016年から2021年まで、約5年間、清澄白河で暮らしていることになります。

清澄白河で暮らす前、江戸川と葛西臨海公園にほど近い、西葛西エリアに住んでいた時期があります。当時から水辺の暮らしに惹かれていましたが、清澄白河に引っ越した理由のひとつも、隅田川をはじめとする川に囲まれた水辺の風景でした。このあたりは緑が多く、どこを歩いてもゆったりとした時間が流れていて、四季を身近に感じられるところも大好きです。

きっかけは水辺でしたが、それ以上にわたしをこの街のトリコにしたのは「人」でした。祭りやイベント、いろんなお店。深川の人情と情熱がいたるところに根付いていて、よそから来たわたしをあたたかく迎え入れてくれました。生まれてはじめて「なじみの店」「近所の友だち」ができて、ますますこの街から離れ難くなりました。

2018年、清澄白河暮らし3年目の5月には2匹の保護猫を家族に迎えました。好きな街で家族も増えて、毎日が楽しくて仕方ありません。しかし、悩みもありました。実は、このあたりで猫や犬と一緒に暮らせる賃貸は非常に少なく、家賃の相場もかなり高額。金銭的に、今後苦しくなることが目に見えていたのです。賃貸で、このままの生活を続けられるのか? 清澄白河に住み続けられるのか? 不安に駆られました。

猫との生活をきっかけに、そして、大好きな街で暮らし続けるために。物件購入を検討しはじめたのはこの頃です。次の賃貸の契約更新まで、もう2年を切っていました。

中古マンションの希望条件を洗い出す

 

具体的にアクションを起こし始めたのは2019年8月、契約更新まであと7カ月。思えばかなりギリギリのタイミングで重い腰をあげました……。

何から手をつけてよいのかさっぱりだったわたしたちは、ふたりの意見をすり合わせて、物件の予算と希望条件をかためるところからスタートしました。

「中古マンション購入+リノベーション」この組み合わせにいたったのは、限られた予算と条件の中で、土地代の高い清澄白河で暮らすため。あとでわかったのですが、この予算感でも、清澄白河で家をつくるのは、かなりギリギリでした。

中古マンションリノベーション、不動産屋を探す

 

2019年9月、いよいよプロに相談しようと不動産屋を探しはじめました。

頭の中には「リノベーション」が強くあったので、最初は、検索エンジンの上位に表示された大手不動産屋や有名なリノベーション専門会社のサイトを隅から隅まで眺めていました。ですが、どうもぴんとこない。サイトに掲載されているのは、いろんな街の多種多様な事例。不動産屋がどんな人たちで、どんなふうに相談にのってくれるのか、想像がつかなかったのです。

ふと、この街をなぜ好きなのかと考えたとき、街の人たちのあたたかさが真っ先に思い浮びました。これからもこの街に住み続けるのだから、長くお付き合いできる、地元に密着した不動産のプロに相談したい。

考えをあらため、当時住んでいた家から一番近いところにあるリフォーム不動産へ、用件をメールしてみました。ちなみに、このときわたしが見ていたのは、リフォーム不動産と同じ会社が運営するWebメディア「深川くらし(このサイト!)」でした。メールも、深川くらしの問い合わせフォームから送ったのを覚えています。すぐに返ってきたメールの、機械的ではないやさしい文章にとても安心しました。

中古マンションリノベーション、スタート時のアドバイス

 

2019年9月末、はじめてリフォーム不動産へ訪れました。

2016年にオープンした、リフォーム不動産。コンセプトは「東東京エリアを中心に不動産とリフォームを通じて、お客様の豊かな暮らしをデザインするリアルショップ」。外から見てもわかる、友だちの家のリビングのような佇まい。これまでわたしが不動産屋に抱いていたイメージとは180度違うことが、お店の雰囲気から伝わります。

ドキドキしながら入り口のガラス戸を開けると、代表の柴田さんと担当の浅野さんが迎え入れてくれました。店の佇まいと同じように、おふたりの雰囲気も、やはりこれまでの不動産屋のイメージと全く違います。あたたかくやさしい、このあたりで出会った好きな店、好きな人、街の印象そのものでした。

 

ほっとひと安心したところで、いよいよ本題。

このあたりで中古マンションの購入とリノベーションを考えていること、希望条件があること、とにかく何もかも始めてで、翌年の3月(半年後!)までに間に合うかどうかすらわからないことを正直に伝えました。

わたしたちの拙い説明にも、にこにこと耳を傾けてくれた浅野さん。ひととおりの相談を終えてから、はじめに教わったことは、中古マンション購入からリノベーションまでのざっくりとした流れと予算配分の基本でした。

「スケジュールは物件の契約時期やリノベーションの内容によっても変わりますが、物件さえ早く決まれば、希望のスケジュールに間に合わせることもできるはずです」と浅野さん。予算についても、今回希望されているような全体を大幅に変更するリノベーションだと500〜1000万円はかかるだろうと教えてくれました(そんなにかかるのか!)。

仮にリノベーション予算1000万円を全体予算から引くと、物件の予算は残りの3000万円。

「この価格で契約できる中古マンションはこのあたりだと限られてきますね……。エリアを広げる、あるいは条件を変える必要があるかもしれません」と浅野さん。

ちょっぴり不安な顔をしていると、今度は柴田さんがこんなふうに教えてくれました。

続きを読む