修繕積立金について

マンションの修繕積立金は、将来の建物修繕や大規模なメンテナンスを予定して、所有者から毎月定額を徴収し積み立てる制度です。この積立金は、外壁塗装や屋上防水、エレベーターの大規模修理など、マンション全体に必要な修繕に充てられます。

修繕積立金と管理費

修繕積立金は、大規模修繕に対応するための資金であり、管理費はマンションの日常的な運営やメンテナンスのための費用です。管理費は清掃、保守点検、管理人の人件費など、日々の運営に必要な経費に使われます。

修繕積立金の相場

修繕積立金の相場は、マンションの規模、立地、建物の古さなどによって変わります。国土交通省の調査に基づく平均的な修繕積立金は、一般的に月額12,000円程度とされていますが、大都市圏ではこれを上回るケースもあります。

修繕積立金の値上げタイミング

修繕積立金の値上げは、大規模修繕を実施した後の費用見直し、建物の老朽化に伴う修繕費の増加、初期設定の積立金が不足していることの認識などによって発生します。また、段階増額積立方式を採用している場合、計画的に値上げが行われます。

修繕積立金が値上げされる理由

修繕積立金の値上げは、主に計画外の大規模修繕の必要性、物価の上昇、初期の積立金設定の低さ、管理会社による適切な管理の欠如などが理由です。また、建物の老朽化が進むにつれて、修繕に必要な費用も増加するためです。

修繕積立金はいつまで続くのか

修繕積立金の支払いは、マンションを所有している間は継続します。マンションを売却すると、新しい所有者が支払いを引き継ぎます。積立金はマンション全体の財産として管理されるため、個別の返金はありません。

値上げされて支払えない場合

支払いが困難になった場合、最終的にはマンションの資産価値低下や売却困難、さらには競売にかけられるリスクがあります。滞納が続くと、マンションの管理体制や住環境にも悪影響を及ぼします。

修繕積立金の支払いに困った場合

支払いに困った場合、まずは管理会社や理事会に相談しましょう。期日延長や分割払いの交渉、理事会を通じた修繕計画の見直し提案など、解決策が見つかる可能性があります。最終手段としてマンションの売却を検討することも一つの選択肢です。

まとめ

修繕積立金はマンションの長期的な価値を維持するために不可欠です。積立金の値上げに直面した場合でも、積極的に情報を収集し、適切な対応を模索することが重要です。困難な状況にある場合は、第三者機関などの専門家の助言を求めることも有効な手段の一つです。

深川たてもの相談所では、このようなマンション管理組合や積立金、修繕についてなどの総合的なご相談を承っています。お気軽にご相談下さいませ！

深川たてもの相談所とは

『深川たてもの相談所』　Produced by リフォーム不動産 深川studio
〒135-0033　東京都江東区深川2-29-5　高橋ビル１F
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大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事は、建物や設備の長期的な健全性を保つための重要な取り組みです。定期的な点検や保守だけでは解決できない、建物全体の構造や設備の劣化や老朽化に対処するために行われます。これには外壁塗装、屋根修理、エレベーターの更新、給排水設備の修復などが含まれます。

大規模修繕工事の必要性

大規模修繕工事が必要とされる理由はいくつかあります。まず、建物や設備は時間の経過とともに劣化します。この劣化は、外部要因（風雨や太陽光など）や内部要因（使用や老朽化）によって加速されることがあります。劣化が進行すると、建物の安全性や耐久性が低下し、将来的な修理費用が増加する可能性があります。そのため、定期的な大規模修繕工事が必要です。

修繕と改修の違い

修繕は、建物や設備の修復や補修を目的とする工事であり、劣化や損傷を修復して機能を回復させることを目指します。一方、改修は、建物や設備の機能や性能を向上させる工事であり、新しい技術や材料を導入して機能を強化したり、利便性を向上させることを目指します。

修繕の目的と内容

修繕の目的は、建物や設備の劣化や損傷を修復し、安全性や耐久性を確保することです。具体的な修繕内容は、外壁のクラック補修、屋根の防水工事、給排水設備の配管交換などがあります。これらの修繕工事によって、建物や設備の寿命を延ばし、将来的なトラブルを予防します。

改修の目的と内容

改修の目的は、建物や設備の機能や性能を向上させることです。具体的な改修内容には、エネルギー効率の向上を図る断熱工事や、バリアフリー化を促進する設備の改修、設備の更新や近代化などがあります。改修工事によって、建物や設備の利便性や快適性を向上させることができます。

大規模修繕工事にかかる費用

大規模修繕工事には、施工費用だけでなく、設計監理費用やコンサルティング費用、付随する費用も含まれます。一般的には、施工費用が全体の約70〜80％を占め、設計監理費用やコンサルティング費用が残りの20〜30％を占めます。大規模修繕工事の費用は、工事の規模や内容、地域によって異なりますが、一般的には数百万円から数億円になることがあります。

大規模修繕工事の費用のまかない方

大規模修繕工事の費用は、修繕積立金や追加徴収、ローン、融資などを活用してまかなうことが一般的です。修繕積立金は、管理組合が毎月の管理費に含めて貯めておく資金であり、大規模修繕工事の際に使用されます。また、工事費用が積立金で賄えない場合は、追加徴収や融資を行うことがあります。

大規模修繕工事の実施時期

大規模修繕工事の実施時期は、建物の管理状況や劣化具合、法令や規則に基づく点検や診断結果などを考慮して決定されます。一般的には、分譲マンションの場合、10〜15年程度の周期で大規模修繕工事が行われることが一般的です。また、築年数や修繕積立金の状況なども考慮されます。

大規模修繕工事の流れ

大規模修繕工事の流れは、以下のようなステップで行われます：

1. 修繕委員会の結成
2. コンサル会社の選定
3. コンサル会社の公募
4. 施工業者の選定
5. 説明会の実施
6. 工事準備（着工までの期間）
7. 工事開始（着工後の期間と管理組合のすること）

大規模修繕工事の発注方式

大規模修繕工事の発注方式には、以下のような種類があります：

・管理会社発注方式

・設計監理方式

・責任施工方式

それぞれの方式には特徴やメリット・デメリットがありますので、適切な方式を選定することが重要です。この発注方式に関しては、あらためて別の機会にご案内いたします。

大規模修繕工事の種類

大規模修繕工事には、以下のような種類があります：

・仮設工事

・下地補修工事

・タイル補修工事

・シーリング（防水）工事

・外壁塗装工事

・塗装工事（鉄部）

・屋上防水…

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はじめに

深川エリアの不動産に関わる地域情報メディア「深川くらし」として、深川エリアで新たに供給される新築分譲マンションに関して、「深川くらし」目線でのレビューを伝えたり、紹介をしていく【深川エリア×新築マンション探訪】の第四弾！ 今回も、江東区深川エリアの地域情報メディアを運営するスタッフの一人として、深川エリアに住んでいる一人のエンドユーザー目線で、有益な情報をお伝えできればと思います！

【1】物件概要

【2】現地周辺案内

今回の建設地は、東京メトロ東西線「門前仲町」駅から清澄白河エリアも利用可能な北側へ徒歩5分の好立地。 かつてはタクシー会社があった場所と言えば分かるでしょうか？深川不動尊からもほど近くです。 門前仲町らしい風景と、珈琲の薫り楽しめる清澄タウンも楽しめる立地ですね。…続きを読む

マンションの主な管理形態について

マンションの管理形態は、大きく３つに分類されます。

1. 全部委託管理

この形態では、管理組合が管理業務を全て管理会社に委託します。新築分譲マンションで一般的に採用されており、管理会社はしばしばマンションデベロッパーの関連会社です。 2. 一部委託管理 管理組合が管理業務の一部を外部の会社に委託し、残りの業務を自ら行う形態です。一部の中古マンションで見られ、管理組合が必要とするサービスに応じて業務を分担します。 3. 自主管理 管理組合が管理業務の全てを自ら行う形態です。主に古い公団や公社のマンションで採用されています。

各管理形態のメリット・デメリット

1. 全部委託管理

メリット – 管理組合の負担が軽減される – 緊急時の迅速な対応が可能 – 最先端のサービス提案を受けやすい デメリット – 管理費が割高になる傾向がある – 管理に対する意識が希薄になりがち 2. 一部委託管理 メリット – 管理費の削減が可能 – 管理組合の意識が高まる – 最適な管理が選択できる デメリット – 管理組合の労力が増える – 理事と専門の会社との間に癒着が生じるリスク 3. 自主管理…続きを読む

マンション管理適正評価制度とは

この制度は、マンションの管理状態を専門家が定期的に評価し、その結果を基にインセンティブを提供する2022年4月より始まった新たな制度です。この評価は、管理組合の運営状況や建物の維持状態など、5つのカテゴリーに分けて最高100ポイントで行われるもので、良好な評価を受けたマンションは、居住者の満足度だけでなく、さまざまなメリットが期待できます。

この制度が始まった背景

マンション管理適正評価制度が始まった背景には、複数の要因が絡み合っています。主な背景を以下にまとめます： ・マンションストックの高齢化問題 日本では、多くのマンションが建築されてから数十年が経過し、高齢化が進んでいます。これに伴い、老朽化対策や長期修繕計画の必要性が高まっています。適切な管理が行われていないと、マンションの価値低下や居住環境の悪化が懸念されます。 ・管理の質のばらつき マンションの管理状態には大きなばらつきがあり、一部では管理が不十分なケースも見受けられます。これにより、居住者の安全や快適性が損なわれることがあります。 ・透明性と信頼性の向上へのニーズ マンション購入希望者や居住者からは、管理状態の透明性と信頼性の向上に対するニーズが高まっています。これは、購入や居住の際のリスクを減らし、安心してマンション生活を送りたいという願いからきています。 ・中古マンション市場の活性化 中古マンション市場の活性化も重要な背景の一つです。良好な管理状態のマンションは、中古市場でも高く評価されるため、この評価制度は中古マンションの購入を検討している人にとって有用な情報を提供します。 ・長期的な住環境の維持・改善 マンションの長期的な住環境の維持・改善を図るためには、定期的な評価とその結果に基づく適切な管理が不可欠です。この評価制度は、マンション管理の持続可能性を高めるための手段として導入されました。

評価制度を受けるメリット

この評価制度を受けるメリットは、主にマンションの管理品質と居住者の生活の質を向上させることにありますが、具体的には以下のようなメリットがあります。 ・居住者の満足度向上 良い管理状態は、居住者の快適性と安全性を高め、住みやすい環境を提供します。これにより、居住者の満足度が向上します。 ・マンションの価値向上 管理が適切に行われているマンションは、中古市場においても高い評価を受けやすく、リセールバリューの向上が期待できます。 ・保険料の割引 高評価を受けたマンションは、火災保険料等の割引が適用される場合があります。これにより、管理組合の経済的負担を軽減できます。 ・リバースモーゲージの利用時の評価向上 高評価のマンションは、リバースモーゲージ（高齢者が自宅を担保にして受ける融資）の利用時にも有利になることが期待されます。 ・管理状態の改善と透明性の確保 評価を受けることで、マンション管理の現状が客観的に明らかになり、改善が必要な領域を特定できます。また、管理状態が公開されることで、将来の居住者や購入希望者に対しても透明性が確保されます。 ・中長期的な計画のサポート 評価制度を活用することで、マンションの長期修繕計画や耐震性の向上など、中長期的な視点での物件管理が促進されます。

評価制度を受けるプロセス

・評価依頼 マンション管理組合が、マンションの管理状態の評価を管理会社に依頼します。このステップが、評価プロセスの開始点となります。 ・管理状態のチェック 管理会社は、専門の登録システムを通じて評価シートを作成します。このシートには、マンションの管理状況に関する詳細な情報が含まれます。 ・登録申請 管理会社に所属する認定マンション管理士（仮称）や認定管理業務主任者（仮称）が、作成した評価シートを基にした評価結果の登録を申請します。 ・審査・仮評価 一般社団法人マンション管理業協会が提出された評価結果を審査し、仮評価を行います。この段階で、評価の精度を確保し、必要に応じて追加情報を求めることがあります。 ・本登録 審査を経て、マンション管理業協会が最終的な評価結果を物件管理情報システムに登録します。このシステムに登録されることで、評価結果が正式に確定します。 ・登録証の発行…続きを読む

これまでお客様の理想にとことん向き合い、理想の住まいをご提案してきた、リフォーム不動産。そんな私たちによる、新たなサービスが始まります。その名も、深川のまちに寄り添う外装リノベーション「深川たてもの相談所」。

 

Webメディア「深川くらし」を運営する株式会社トラストリーの代表・柴田が中心となり、リノベーションを得意とする株式会社リペア 執行役員の梅田、マンション管理士でファイナンシャルプランナーの吉野の3名でタッグを組み、お客様一人ひとりのご要望にあった外装リノベーションをご提案するサービス……それが「深川たてもの相談所」です。

 

「外装リノベーション」と聞くと、ちょっと遠い話に聞こえるかもしれませんが、マンションにお住まいの方は、組合員として大規模修繕や、共用部の修繕などに関わった方もいらっしゃるかもしれません。そうした修繕はもちろん、機能性やデザイン性をプラスして、より良い住まいづくりを叶えるのがこの「深川たてもの相談所」の役目なのです。

 

リフォーム不動産の「深川たてもの相談所」詳細・お問い合わせはこちら

お問合わせ

深川エリアのマンションのオーナー様、マンションにお住まいの組合員のみなさまへ、外装リノベーションにより、一体どんな効果が生まれるのか？  意外なメリットや、私たちだからこそできることを、この記事では3者による鼎談でお伝えします。

 

 

柴田 光治（株式会社トラストリー 代表取締役）

梅田 穏（株式会社リペア 執行役員）

吉野 錦（マンション管理士、ファイナンシャルプランナー）

 

購入の先に続く「暮らし」を支えるために

 

柴田
「リフォーム不動産」は、地域に密着した「くらしの相談所」。物件購入のお手伝いはもちろん「この壁に、棚をつけたいんだけど…」なんて小さなお悩みから、相続や保険のお悩みまで。暮らしにまつわることなら、なんでも気軽に相談できる場所を目指してきました。

この8年間、お客様から住まいのご相談をお受けする中で、特に気になり始めたのが「外装リノベーション」です。建物の共用部や機能にもっと手を入れることができたら、その建物で長く安心して暮らしを営むことができる。深川のまちにあるマンションを知れば知るほど、このまちを支えるサポートのひとつとして、「外装リノベーション」に可能性を感じるようになりました。

 

梅田

日本では耳慣れない「外装リノベーション」ですが、一般的な修繕に機能性やデザインをプラスして、建物自体の価値を上げられるので、マンションのオーナー様はもちろん、そこに暮らしているみなさんにとってもメリットの大きいサービスなんです。

例えば、エントランスの照明を明るくしたり死角をなくしたりすることで防犯対策になりますし、宅配ボックスやモニター付きインターフォンは利便性が格段にUPします。オーナー様にとっては、こうした機能を付加することで、新規の入居者の獲得も期待できるかと思います。

▲写真：マンションのエントランスをリノベーションした事例。左がBefore、右がAfter。「女性をターゲットにイメージ向上を図りたい」「繁華街が近くエントランスに入居者以外の人の立ち入りがよくあるので防犯性を高めたい」こうした要望に対してデザインで解決策をご提案

 

吉野

マンションや物件の購入後に続く暮らしのサポートとして「外装リノベーション」は非常に頼もしい手段だと思います。内装に加えて外装をどうメンテナンスしていくかが、安定的で発展性のあるライフプランを検討する上でも重要なポイントになるはずです。

家もマンションも、買って終わりではない、むしろそこからがスタートですよね。まちの不動産屋、住まいのデザイン、ファイナンシャルプランナー、私たちは異なる分野のプロですが、3者ともに「物件購入の先にある暮らし」を見据えているのが、共通点です。

個性のある外装が集まれば、まちの魅力も増していく

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はじめに

深川エリアの不動産に関わる地域情報メディア「深川くらし」として、深川エリアで新たに供給される新築分譲マンションに関して、「深川くらし」目線でのレビューを伝えたり、紹介をしていく【深川エリア×新築マンション探訪】の第三弾！ 今回も、江東区深川エリアの地域情報メディアを運営するスタッフの一人として、深川エリアに住んでいる一人のエンドユーザー目線で、有益な情報をお伝えできればと思います！ そして、今回は1年前より分譲している”住吉”という名ではありますが、深川アドレスではない新築マンションのご紹介です！

【1】物件概要

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いざ購入！でも契約って何をするの…？

「このお部屋、物件とてもいいな！…でも実際購入するときって何をするの？何を準備したらいいんだろう？」 そんな疑問にお答えいたします！一生の中でもなかなか多くはない不動産のお取引、少しでも不安やお悩みが解消されると嬉しいです。個別のお悩みやご相談ももちろん受付中ですのでお気軽にご相談ください。

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Q.

契約前の重要事項説明とはどういうものですか？

A.

宅建業者（売主、仲介業者）は買主に対し、宅地建物取引業法に基づいて、契約を交わす前に定められた項目について、宅地建物取引士が書面を交付し、口頭で説明しなければなりません。 説明をする内容は以下の通りとなります。

※マンションの場合（公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会　宅建業者売主用書式より抜粋） ◇　宅建業者と宅地建物取引士の内容 ◇　不動産の表示等 Ⅰ.　対象となる宅地又は建物に直接関係する事項 1. 登記簿に記載された事項 2. 第三者による対象物件の専有に関する事項 3. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要 4. 私道の負担に関する事項 5. 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か 6. 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か 7. 当該宅地建物が津波災害警戒区域か否か 8. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合 9. 建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項 10. 建物状況調査の結果の概要 11. 建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況・建物耐震診断に関する事項

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今では清澄白河や門前仲町を中心にタワーマンションが建ち並び、おしゃれな店舗が続々とオープンするなど、人気のエリアながらもどこか古き良き江戸の文化の残る、東京・下町「深川」。 生活様式も年代と共に変化していき、今ではファミリー向けマンションなどの室内の広さも3LDK、60㎡台以上が中心で、共用部分も豪華仕様だったり、新築以外にも室内をリノベーションした中古マンションが豊富に流通するなど、住まいのバリエーションも豊富に揃っています。

狭いながらも楽しい我が家（長屋）

その昔、江戸の庶民は「長屋」暮らしが一般的でした。 当時の長屋とは、密集した建物に安い住居費で暮らせるように建てられた集合住宅です。 一般的に9尺×2間（約3坪）のスペースで、今では考えられないくらいに狭い住空間ですが、トイレは共同、お風呂は近くの銭湯へ行き、湯上り後はその2階で集まったり、時には神社の境内などで涼んだりと、家は狭くとも“まち”全体をうまく活用しながら生活をしていました。 寝るときになったら布団を敷き、食べるときは食器などを入れる箱が食卓代わりになったりと、一つの部屋を何通りにも利用する生活です。 しかも、玄関を開けたら部屋の中は丸見えの生活ですから、プライバシーなんてそもそも皆無です。 江戸の人たちはそんな暮らしを楽しみながら、単に長屋に住むというよりも、「まちに住む」、「まちで暮らす」という感覚だったのではないでしょうか。

「三ない主義」という長屋でのライフスタイル

長屋でのライフスタイルは「三ない主義」といって、三つがないんだそうです。 これは江戸風俗研究家であった故・杉浦日向子さんが書いていた言葉です。 一つ目は、「ものを出来るだけもたない」 これは、火事の多さとも関係しているようですが、家財道具は最小限で良いということ。 「火事と喧嘩は江戸の華」などと言われていたくらいに、火事の多かった時代だけにわかる気がします。 二つ目は、「出世をしない」 これは、出世をすると余計な付き合いが増えて厄介なことが多くなることから。 特に長屋に住む住人は職人が多かったので、序列を上げることよりも職人としての自分の腕を上げることの方が粋だったのでしょう。 三つ目は、「悩まない」 常に前向きにポジティブに生きるということで、気楽かつ気軽に生きるのが何よりという考え方が主流だったようです。 その他にも『宵越しの銭は持たない』など、その日暮らしの生活のようにも感じますが、決して悲壮感を漂わせながら生活していたわけではありません。 今の時代と比べると真逆のような生き方にも見えてしまいますが、学ぶべき部分でもあり、ある意味羨ましくも感じてしまいます。 その「まち」の密なコミュニティに属し、互いに助け合い、時には励ましあいながら過ごす毎日は、精神的な豊さを失いつつある現代よりも幸せな側面があったのでしょう。

全国各地から人々が集まって住んでいる地域だから生まれたルール

他にも江戸で暮らすルールとして、こんなことがあったようです。 「初対面の人に生国は問わない」 「年齢は聞かない」 「過去と家族などの来歴は聞かない」 これは江戸が全国各地からいろんな人達が集まって住んでいるからと生まれたルールのようですね。 江戸の町では、お互いが助け合って暮らしていました。近所に小さい子供がいれば、大きい子が面倒を見て、身体の不自由なお年寄りがいればみんなで助け、おかずを余分に作ればご近所におすそ分けをし、味噌や醤油などの貸し借りは当たり前のような、それこそ町ぐるみで自分たちの暮らしを良くしていこうという取り組みが行われていたようです。 「向こう三軒両隣」 「遠くの親戚よりも近くの他人」…続きを読む

不動産売却について

持っている不動産の売却、今住んでいる自宅の売却について分からない事も多いかもしれません。 ここでは一般的によくあげられるご質問の例の一部についてご回答！ 個別のお悩みやご相談ももちろん受付中ですのでお気軽にご相談ください。

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Q.

自宅の売却を検討してるのですが、どのように進めていくのがいいですか？

A.

売却する目的にもよりますが、まずは相場を把握することから始めましょう。 今は、ネットでマンションごとの大体の相場を調べることのできるサイトもありますが、すべての物件が網羅されているわけではなく、価格の幅が大きいので、一つの目安程度であることを理解しておきましょう。 また、大手ポータルサイトなどで自宅マンションの他の部屋が販売中の可能性もあるので見てみましょう。

Q.

どの不動産会社に頼むのがベストでしょう？

A.

一概には言えませんが、いくつかの不動産会社の話を聞いてみることをお薦めします。 購入した時の信頼できる担当者がいらっしゃればその方に依頼するのも良いですが、今はネットの一括査定サイトなどでいくつかの不動産会社に同時に依頼することも可能です。 その際、比較的安心できる大手不動産会社の他にも、地元に密着した不動産会社も加えてみるのが良いでしょう。

Q.

不動産会社を選別するときのポイントは？

A.

ネット等で複数の不動産会社に査定依頼を行った場合には、査定価格も大事な要因ではありますが、担当者のレスポンスの速さや対応次第で実際に会う会社を3社程度に絞りましょう。 担当者と直接話をした時の印象や相性も重要になりますので、売却が具体的であれば直接何社かの担当者にお会いして話を聞いてみましょう。 査定金額は一般的に市場に出してから2～3か月以内に売却できるのであろう価格を提示します。 査定金額が高い会社に依頼しがちですが、価格や看板の大きさだけにとらわれずに、価格の根拠や実際の販売方法などの説明がしっかりと出来ているかや、売却に対しての的確なアドバイスが出来ているかなどを判断材料にしてみてください。 特に1社だけ飛びぬけて高い金額を提示してきた場合には、ぬか喜びすることなく冷静な判断が必要です。

Q.

媒介契約とは何ですか？

A.

正式に不動産会社に売却を依頼する場合に締結をする契約書です。 媒介契約書の種類には以下の3つの種類があります。 ・一般媒介契約書 ・専任媒介契約書 ・専属選任媒介契約書 まず、「一般媒介」とは、複数の不動産会社に同時に依頼することが可能です。比較的人気の物件の場合には複数の会社に依頼して競争させるのも一つの方法です。 次に、「専任媒介」とは不動産会社は1社のみに依頼することになります。その為、選別が必要となります。 依頼を受けた不動産会社は責任感やモチベーションも高まりますので、積極的な販売活動が期待できます。その際には具体的な販売計画（広告）をヒアリングしておきましょう。 最後に「専属選任媒介」ですが、こちらは専任媒介の取り決めにプラスして、売主自ら買主との契約を交わすことも出来なくなるので、たとえ身内や知人との契約でも、必ず媒介契約を交わした不動産会社を通す必要があります。 ただし、どの契約も最長3か月が契約期間となりますので、その期間で売却できなかった場合は、不動産会社の変更や取りやめも可能です。 不動産会社は、専任もしくは専属選任媒介を取りたいので、その場合のサービスを提案してくる場合がありますので、複数社のお話を聞きながらじっくりご検討ください。

Q.

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