新型コロナウイルス感染拡大による国内外の経済の停滞、緊急事態宣言の発出、ワクチン接種の進捗など、変化の激しい日々が続いています。こういった中で、住まいの買い時を探るのは、不確定要素が多く、いつ・何を・どのくらいの予算で購入すべきかの判断が難しいと考える人も多いことでしょう。

不動産市場に目を向けると、住宅ローン金利は史上最低水準を維持し、不動産価格・成約数は上昇傾向にあります。その一方で在庫物件数は減少を続けており、すぐに買い手が見つかる物件とそうでない物件の二極化が進んでいる状況と言えそうです。

この記事では、さまざまな要因が複雑に絡むコロナ禍の住まいの買い時について、住宅ローン金利の推移や不動産市場の現状を検証し、住まいの買い時を考える上でのポイントを整理してみたいと思います。

1.低水準で推移する住宅ローン金利

<表1>「フラット35」借入金利の最低値の推移

年度 適用金利(※)
2011 2.18〜2.63%
2012 1.81〜2.18%
2013 1.8〜2.05%
2014 1.58〜1.8%
2015 1.37〜1.61%
2016 0.9〜1.54%
2017 1.08〜1.07%
2018 1.34〜1.45%
2019 1.11〜1.33%
2020 1.24〜1.32%

出典:住宅金融支援機構「フラット35」(※借入条件:借入期間が21年以上35年以下、融資率が9割以下、新機構団信付きの場合)

国内の長期金利は国債の利回りが指標となっていますが、2013〜14年以降のアベノミクスによる金融緩和で日本銀行が大量に国債を買い入れていることで、国債の利回りは長期的に低下傾向にあり、歩調を合わせるように金融機関の住宅ローンなどの金利も低水準で推移しています(表1参照)。

このアベノミクスですが、後を引き継いだ菅内閣でもこの路線を踏襲するとし、そのキーパーソンである黒田日銀総裁の2023年までの続投は既定路線となっています。大きな政策変更等が無ければ、当面は「異次元緩和」が継続すると考えられます。

2.コロナ禍でも堅調な首都圏中古マンション市況

<表2>中古マンション成約数・成約平米単価・在庫物件数の年間平均値(首都圏)

2018年 2019年 2020年
成約数 3,101件 3,176件 2,985件
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中古マンションを購入し、リフォーム・リノベーションを施して居住する方が増えています。
新築に比べると、居住者の価値観やライフスタイルに合った住まいを比較的手の届きやすい価格で手に入れられることから人気を博しているようです。

しかし、アットホーム(株)が行った「中古住宅のリノベーション実態調査」によれば、中古マンションを購入してリノベーションした方のうち「新築を検討していた」と回答した人は12.3%にとどまりました。

新築をあきらめて中古リノベーションを選択している割合は低く、むしろ主体的・積極的に中古マンション+リノベーションを選択していることが分かる結果と言えるでしょう。

この記事では上記調査の結果から、中古マンションを購入してリノベーションを施す際の注意点について考えてみたいと思います。

<中古住宅のリノベーション実態調査概要>
・調査対象/過去 5 年以内に中古住宅を購入し、リノベーションをした全国の 20 歳以上の男女 309 名
・調査方法/インターネットによるアンケート調査
・調査期間/2019 年 10 月 25 日(金)~10 月 28 日(水)
・調査回答者/

中古マンション購入者 中古戸建て購入者
男性 87名 67名
女性 82名 73名
合計 169名 140名

※リノベーションの定義について

本調査では、リフォームとリノベーションの定義を回答者に提示し、「リノベーション」を実施したと回答した人のみに回答。

・リフォーム:老朽化した建物を新築の状態に戻すこと

・リノベーション:大規模な工事を行い、住まいの性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること

中古マンションのリノベーションを行った方の7割が最初から中古物件を検討

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