コラム

「もうすぐ子どもが生まれる」「子どもが進学する」といった理由で住み替えを検討されるお客さまは多数いらっしゃいます。

しかし、「子育てに適した住まい」「子育てしやすい環境」について十分に理解されている方はあまり多くありません。

そのため、いざ住み替えてみると不便を感じてしまうといったケースが少なくありません。

今回から連載を開始する記事シリーズでは、「子育て環境と住まい探しのポイント」と題し、子育て世帯が住まい探しで注意すべきポイントについて考えてみたいと思います。

第一話となる今回は「お子さまの年代別住まいの環境」をテーマに、住まいの子育て環境・マンションの選び方について考えてみたいと思います。

一話から順を追って解説していきますので、ぜひ一話から最終話まで読み進めていただき、子育てに適した住まい選びのポイントについて理解を深めていただければと思います。

<就学前>安心して過ごせる環境づくり

就学前のお子さまは動きが活発・好奇心が旺盛で、少し目を離しただけでヒヤッとしたという経験をお持ちの方も多いことと思います。

かといって自由に動き回れず、好奇心を損なうような環境は好ましくありません。

安全を確保しつつも好奇心がすくすく育つような住まい環境が就学前の子育てには適していると言えるでしょう。

例えば、オープンキッチンであればお子さまの様子を見ながら調理することができますので、子育てママも安心です。

お子さまが少し大きくなれば会話をしながら作業ができたりもしますよね。

お子さまをのびのびという意味では、マンションであれば1階を選ぶと、階下の入居者に迷惑をかける心配がありません。

専用庭があれば目の届く外でお子さまを遊ばせることも可能です。

2階以上のフロアの場合は、畳やカーペットはフローリングに比べて音を吸収するため階下に音が伝わりにくくなりますので、和室などのある間取りも意外とおすすめです。
せっかくフローリングにしたのに、階下への音を気にしてフローリングの上にカーペットを敷かれているという声も耳にします。

<学童期>お子さまの自立を見守る

小学校に通う年齢になると、お子さまの自立を見守ることが重要になってきます。

住み替えのお客さまから「子ども部屋を持たせたい」「子ども部屋を持たせることで自立心を養いたい」というご要望をいただくことが多いのもこの年代です。

子ども部屋のある間取りを選ぶ際は、子供の成長に合わせて間取りを変化させることができる仕様であれば使い勝手が良くなるでしょう。

例えば、間仕切りによって2人1部屋から1人1部屋に変えるといった臨機応変な活用が可能です。

その一方で、家族が一緒に団らんするスペースづくりも重要になります。

昨今では、子ども部屋とは別にお子さまがリビングで勉強や調べ物をするちょっとした学習スペースを確保したものが間取りのトレンドとなっています。

自室で過ごす時間だけでなく、リビングで家族の気配を感じながら時間を過ごすことで、リラックス・集中力が向上し、学習効率が上がるという効果もあるようです。

また、小学校ぐらいの年代からお子さまの荷物が増え始め、収納が徐々に手狭になっていきます。

物件の収納力にも注目して住まい探しを進めることをおすすめします。

収納力の高い物件特集はこちらから

<中学生〜>家族が顔を合わせる機会の創出

お子さまが中学生以上のご年齢になると、行動範囲・交友関係が広がり、少しづつ在宅時間が減少していきます。

多感な時期ということもあって家族のコミュニケーションが減少していきますので、お…

地下鉄8号線（住吉〜豊洲間）の事業化に向けた動きが活発化してきています。

国土交通省の交通政策審議会は「早期の事業化を図るべき」との答申を2021年7月15日に発表し、答申に合わせて江東区長が都知事に事業化に向けた動きを加速させるよう申し入れを行いました。

新線の開発は周辺エリアの人の流れや不動産動向に大きな影響を与えます。地下鉄8号線は、江東区並びに周辺エリアで住まい探しをされている方にとっては今後要注目のトピックと言えるでしょう。

この記事では、地下鉄8号線の計画概要や今後のスケジュールなどを紹介し、沿線に居住する場合の住まい探しのポイントなどについて解説します。

【1】「早期の事業化を図る」答申の概要

そもそも地下鉄8号線の事業化は、初めて審議会で豊洲〜亀有間の整備計画が答申された1972年にまでさかのぼります。

その後、経済情勢の変化といった紆余曲折がありましたが、江東区はその間も建設資金の積立を進め、現在はその規模が90億円に達しているところからもその本気度が分かります。

以下、今回発表された国土交通省交通政策審議会の答申のポイントをまとめます。

・地下鉄8号線の延伸は東京メトロに事業主体の役割を求める

・新路線を建設しない方針を持つ東京メトロに対して、公的支援による方針変換を求める

・新路線の整備中は、国と東京都が東京メトロ株の1/2を保有することが適切

課題となっていた事業主体や費用負担についての具体的な方向性が明記されたことで、整備計画の実現に向けた大きな推進力ともなりうる答申と言えそうです。

【2】地下鉄8号線の整備計画と現状

地下鉄8号線は、有楽町線豊洲駅と半蔵門線住吉駅の間5.2kmをつなぐ路線で、その間に新たに中間駅が設置される予定となっています。

中間駅は、東西線との乗り継ぎを可能とする東陽町駅のほか、周辺駅まで徒歩10分圏外のエリアを中心に豊洲と東陽町間、東陽町と住吉間の中間地点に各1駅の新設が想定されています。

開通時期は現段階では未定ではありますが、建設期間は10年程度が見込まれているため、答申の「早期の事業化」による早期の着工が期待されるところです。

【3】新線/新駅開業が住まい探しに与える影響とは？

・交通利便性の向上

江東区は元々、東西の交通網は発達していましたが、南北の鉄道路線網は比較的脆弱なため、整備計画の実現を長年訴えてた経緯があります。

新線/新駅の開業によって交通利便性は当然向上しますので、区内の移動はもとより、東京駅・大手町駅・新宿駅といった都心ターミナル駅へのアクセスがどれだけ良くなるかが重要です。

現状、豊洲-住吉間は電車の場合最短ルートでも20分強の所要時間がかかり、2回の乗り換えが必要となります。

バスであれば乗り換えはありませんが、30分強の所要時間がかかります。

新ルートが実現すれば、電車で9分（乗り換えなし）でアクセスが可能となり、湾岸エリアと深川を含めた江東区北部エリアの交通利便性が格段に向上します。

南北に移動する鉄道網の利便性が向上することで、交通渋滞の緩和や、区内を東西に走る都営新宿線や東西線の混雑緩和など副次的な効果も期待できます。

「初めての中古マンション購入・リノベを失敗しないためのポイント」シリーズ連載の第三回目は「物件選び」について考えてみましょう。

物件選びのポイントは、立地・設備・間取り・価格・新築/中古・・・などお客様のライフスタイル・ライフステージに沿って住まう人の数だけあるといっても過言ではありません。

特に近年は新築・中古共に物件価格が高騰しているため、実際に検討する前の段階で価格と予算の兼ね合いで断念されてしまうケースや大幅に条件変更を余儀なくされるケースが増加しています。お客様の実現したい住まいの理想とご予算、希望エリアの価格動向の把握が欠かせなくなっています。

そこで今回は、新築/中古マンションの比較を通じて物件選びのポイント、とりわけ価格・費用面を中心に考えてみたいと思います。

「初めての中古マンション購入・リノベを失敗しないためのポイント」シリーズは一話から順を追って解説していますので、ぜひ一話から読み進めていただき、理解を深めていただければと思います。

【1】新築/中古マンションそれぞれの特徴

（1）価格

広さ・立地などの条件を揃えて比較すると、中古マンションの方が比較的手頃な価格で購入できることが一般的です。

ただし、エリアや築年数、設備・仕様などの条件によって新築・中古マンションの価格差は異なりますので、注意が必要です。

例えば、都心の希少な立地にある中古マンションは、場合によっては新築マンションの価格（坪単価）を上回ることがあります。

以下の記事で、東京23区の新築/中古マンションの平均成約価格を比較しています。ぜひ、ご参照ください！

（2）購入時の諸費用

新築・中古いずれのマンション購入においても印紙税や登録免許税などの物件購入費用以外の諸費用が必要になります。

中古マンションの場合、物件探しを手助けしてくれる不動産仲介会社への仲介手数料が必要で、その金額は「売買価格×3％＋6万円＋消費税（売買価格が400万円以上の場合）」が上限となります。

一方の新築マンションは、大規模修繕費用の修繕積立基金の支払いが必要になります。金額は物件によって異なりますが、数十万円になることもあります。

諸費用の大まかな相場は、新築マンションの場合は物件価格の3％〜5％、中古マンションの場合は5％〜8％を目安となりますが、物件価格は新築マンションが高いことがほとんどなので、大きな金額差は生まれないことが一般的です。

（3）物件の探し方

suumoなどの不動産ポータルサイトを見ていただくと分かる通り、新築マンションは物件数が少ないのに対し、中古マンションは物件数が多いため、物件選びの選択肢が幅広いことが特徴です。

新築マンションの場合、住みたい駅やエリアに必ずしも候補となる物件を見つけられるわけではありませんので、ある程度広域で住まい探しを行う必要があります。

中古マンションは、都市部であれば一駅に数十から数百物件所在していることが通常ですので、エリアにこだわって住まい探しをされている方には検討しやすいはずです。

試しに、当社商圏の江東区深川エリアのおすすめ物件を以下のリンクからご覧ください。

江東区深川エリアのおすすめ物件はこちら！

ただし、初めての不動産購入で物件が多すぎて目利きができないという場合は、信頼できる不動産仲介会社の担当者にお任せしてしまうのも一つの方法です。…

昨今、自身のライフスタイルやライフステージに合わせた住まい方として、中古マンションにリノベーションを施してお住まいになる方が増加しています。

その一方で、不動産購入もリノベーションも初めてという方にとっては、購入費用と施工費用の両面を考えなければならず、購入までの道のりは単独の不動産購入よりも険しくなりがちです。

この連載シリーズでは、中古マンションを購入してリノベーションをしたいと考えている方向けに、そのプロセスや方法についてポイントを絞って解説しています。

第二話となる今回は「資金計画」について、予算と費用の相場、資金計画の組み立て方などについて解説します。

一話から順を追って解説していますので、ぜひ一話から読み進めていただき、中古マンション購入＋リノベーションに関する理解を深めていただければと思います。

初めての中古マンション購入・リノベを失敗しないためのポイント第一話「心構え」を読む

【1】予算と費用の相場

アットホーム（株）が行った「中古住宅に対するイメージやリノベーションの実態についてのアンケート調査」によると、中古マンションリノベーションの当初予算は平均2,411万円、総費用は平均2,857万円となっています。

費用の内訳を見ると、中古マンションの購入費用が2,401万円、リノベーションにかかった費用が456万円となっており、中古マンションの購入費用だけで当初予算を消化してしまっていることが分かります（下表参照）。

引用元：アットホーム（株）「中古住宅に対するイメージやリノベーションの実態についてのアンケート調査」

上記調査は、全国のユーザーを対象にしたアンケート調査ですので、当社商圏の東京都江東区の中古マンション相場も併せて見ておきましょう。

アットホーム（株）で2021年8月に掲載された中古マンション（2LDK〜3DK）の平均価格は5,100.82万円で、2020年8月の4,480.92万円（2LDK〜3DK）と比較すると約14％上昇しています。

さらに、このところの「ウッドショック」の影響による木材価格の高騰や、原油高などによる内装材の値上げなど、リノベーションにかかる費用も高騰する場合があります。木材を多用する場合は影響が及ぶ可能性がありますので、ご注意ください。

※ウッドショックについてはこちら
ウッドショックとは？住み替えへの影響は？詳しく解説します！①
ウッドショック今後の見通しは？いつまで続く？詳しく解説します！②

＜調査概要＞「中古住宅に対するイメージやリノベーションの実態についてのアンケート調査」

・調査対象／過去 5 年以内に中古住宅を購入し、リノベーションをした全国の 20 歳以上の男女 309 名
・調査期間／2019 年 10 月 25 日（金）～10 月 28 …

自身のライフスタイルやライフステージに合わせた住まい方として、「リノベーション」を活用したいという方が増加しています。

働き方改革・コロナ禍・不動産価格の高騰、背景にはさまざまな要因が考えられますが、従来の画一的な間取り・設備の住まいではなく、ご自身に合った世界に一つだけの住まい探しというニーズが高まっています。

しかし、初めて購入される方にとっては不動産を購入するだけでも大きなハードルになりますが、購入した物件にリノベーションをさらに施すとなると、物件探しから設計・施工、ローンに至るまでハードルの高さは2倍になると言っても決して言い過ぎではありません。

この連載シリーズ記事では、中古マンションを購入してリノベーションをしたいと考えている方向けに、そのプロセスや方法についてポイントを絞って解説していきます。

順を追って解説していきますので、ぜひ一話から最終話まで読み進めていただき、中古マンション購入＋リノベーションについて理解を深めていただければと思います。

【1】リノベーションとは何か？

リノベーションとは、既存建物の基礎・躯体はそのままに、内部をスケルトンにして工事を施し、性能・価値の向上を図ることです。

「リフォームとは何が違うの？」といった質問をいただくことがありますが、リフォームは劣化した設備・仕様の修繕といった比較的小規模な工事を指します。

クロス・床の張り替えはリフォーム、間取り変更・増改築はリノベーションと考えていただくと理解しやすいでしょう。

【2】中古マンションリノベのメリット

中古マンションリノベーションのメリットはさまざまですが、その中でも特に重要なポイントは以下の二点です。

（1）設計の自由度が高い

リノベーションは住まう方のライフスタイルに合わせて最適な住まいを実現することができます。

例えば、3LDKの物件の壁を取り払って1LDKにし、間仕切りのない広々としたリビングダイニングにする、パントリーやウォークインクローゼットなどの収納を重視するといった大胆な転用が可能です。

当社のリノベーション事例をご紹介しますので、ぜひご参考にしてみてください。

【インタビュー】Pinterestで集めたイメージから理想の家を実現！清澄白河で中古リノベーションを決めた理由は「街の変化」にあった？

【リアル体験記】清澄白河で中古マンションを購入、リノベーション、実際に暮らすまで。（リノベーション編）

（2）物件の選択肢が増える

マンション購入を検討する際、江東区のマンションをインターネットで検索してその販売価格に驚かれた方も多いのではないでしょうか。

都心に近づけば近づくほど、ここ数年のマンション価格は高騰している状況にあり、一般的なサラリーマンでは手が出せない金額となっています。

中古マンションは新築マンションよりも比較的リーズナブルな価格で購入ができる（最近は中古マンション価格も高騰気味ですが…）ことに加えて、新築よりも物件数が多いため選択肢が多いことが特徴です。

当社商圏の江東区深川といった新築物件を見つけることが難しいエリアであっても、中古マンションであれば条件に合った物件を見つけられる可能性が高まります。

【3】中古マンションリノベの注意点

何かとメリットの多い中古マンションリノベーションですが、検討される場合は以下の点にご留意いただく必要があります。

（1）築年数と建物の耐久性

築年数の経過した物件は、建物の耐久性に懸念がある場合があります。昭和56年（1981年）以前に建築確認済証が交付されている物件は、旧耐震基準で建築された物件となります。

旧耐震基準は震度5強程度の揺れでも倒壊しないとされているのに対し、新耐震では震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しないとされています。

関連コンテンツ→「マンションの耐用年数は何年？寿命が来たらどうなる？」

また、旧耐震のマンションは築年数が経過しているため住宅ローン控除やすまい給付金を利用できない点にも注意が必要です。

首都圏では30年以内に70〜80％の確率で大規模地震が発生すると言われていますので、安心安全に長く暮らせる住まいを選ぶことをおすすめします。

当社がおすすめする新耐震基準マンションはこちら！…

フリーランスの方が住宅ローンを組んで住まい探しされる際のポイントについて考える「個人事業主・フリーランスの住宅購入プロセス」の第三弾は「住宅ローン審査」について取り上げます。

個人事業主・フリーランスの住宅購入プロセス①「購入時の課題」

個人事業主・フリーランスの住宅購入プロセス②「物件選びのポイント」

個人事業主やフリーランスは住宅ローン審査に通ることができないと考えている方も多いと思います。

サラリーマンなどと比較すると審査が通りにくいのは確かにその通りですが、住宅ローン審査の要件をしっかりと理解し、適切に対応することでその可能性を引き上げることは可能です。

この記事では、なぜフリーランサーが住宅ローンを組みにくいのかについて解説し、それらを踏まえた上で審査時のポイントと対策について考えてみたいと思います。

【1】フリーランサーが住宅ローンを組みにくい理由

フリーランサーが住宅ローンを申し込む場合も、年齢（申込みが可能な年齢・完済時の年齢）などの条件はサラリーマンと変わりません。

その一方で、収入面などの条件は異なるケースが大半で、特にフリーランスの場合はサラリーマンよりも高い条件が課されることが基本です。

例えば、サラリーマンであれば「前年度の年収が税込みで300万円以上」などが一般的な条件となりますが、フリーランスの場合は「経費控除後の所得が300万円以上」などとなります。

所得は年収から経費を引いた額となるため、フリーランスのほうがサラリーマンよりも高い年収であることが求められるのです。

加えて、フリーランサーは会社員のように定期的に安定した収入が無い点も住宅ローンを組むことを難しくさせる要因の一つです。

例えば、業務委託契約で大きなプロジェクトに参画した場合、報酬の支払いは数ヶ月先というケースがあるかと思います。

その際、運転資金を賄うために複数の金融機関から借り入れる、もしくは口座の残高不足によるクレジットカードの支払い滞納などが続いたといった場合に、住宅ローンの審査で引っかかってしまうといったケースがしばしば見受けられます。

金融機関は、貸付を返済できるかどうかを見ていますので、審査を通過するポイントは収入がどのくらいあるか、それがどの程度安定しているかが重要になるため、総じてフリーランスは住宅ローンが組みにくいということになるわけです。

【2】住宅ローン審査時のチェックポイント

金融機関が返済能力を測る上で重視しているのは、上述した年収に加えて展開している事業の売上額などにも着目しています。

収入で重視されるのは金額と年度ごとの安定性で、それらが安定しているかどうかを確認するために確定申告書などの書類を数年分用意する必要があります。

その際、場合によっては税務署の受付印が必要なケースなどもありますので、事前に書類を準備・確認しておくほか、顧問税理士がいる場合はアドバイスを受けることをおすすめします。

安定性という意味では、開業届を出してからの年数（事業継続年数）も重視されており、3年以上が一つの目安とされています。

他にも自己資金の有無や金額、個人信用情報（クレジットカードの過去の支払い状況やローンの利用残高など）、連帯保証人を用意できるかなども審査時のチェックポイントです。

ただしこれらは、フリーランスでも会社員でも大きく異なるわけではありませんので、やはりフリーランサーとして留意すべきは収入額とその安定性をいかにして証明するかにあると言えるでしょう。

【3】住宅ローンを申し込む際のポイント

・借入金額

借入金額は、返済負担率を考慮しながら適切な金額に設定することが重要です。

返済負担率とは、支払いできる住宅ローンの金額を算出するもので年収に占める年間返済額の割合のことを指します。

例えば、後で触れるフラット35の場合は返済負担率を35%以下（年収400万円以上の場合）としています（返済負担率は金融機関によって設定が異なります）。

フリーランサーに限ったことではないですが、借入額が大きければ大きいほど審査に通る確率は下がります。

その際、物件価格や頭金とのバランスが重要になりますので、ファイナンシャルプランナーなどに相談し、適切な借入金額（返済負担額）を設定するようにしましょう。

・ローンの契約先

住宅ローンは多くの金融機関が取り扱っていますが、借入金額が大きいだけに金融機関ごとの小さな金利の差異が総支払額を大きく上下させますので、慎重に選定する必要があります。

有名なところでは、住宅金融支援機構のフラット35などはご存知の方も多いことと思いますが、実際にフリーランサーの利用も多いことで知られています。

その理由として、…

今回は、フリーランスとして仕事をされている方の住まい探し第2弾として「物件選びのポイント」について考えてみたいと思います。

前回の第1弾の記事「個人事業主・フリーランスの住宅購入プロセス①『購入時の課題』を解消する考え方とは？」で、フリーランスの方が不安に感じることの多い「住宅購入とお金」の問題について解説しました。

フリーランサーの中には「収入が安定しないから長期的な住宅ローンを組んでマイホームを買うなんて不可能」と最初から諦めてしまっている方も少なくないようです。

そこで今回は、フリーランサーが金銭面で苦慮しない、安心して購入・返済ができる物件選びのポイントについて解説したいと思います。

【1】駅遠物件（バス便含む）を視野に入れる

一般的に、同じ条件の物件であれば、駅に近い物件・駅徒歩分数がかからない物件の方が価格がおのずと高くなります。

駅周辺は生活利便施設が揃っていますし、駅近物件の方が公共交通機関を使って通勤・通学をしている方にとっては利便性が高いことは言うまでもありません。

一方フリーランサーは、職種にもよりますが、自宅を拠点にしているという方も多く、通勤の距離や通勤にかかる時間はそれほど気にしないというケースも多いのではないでしょうか。

であれば、思いきって駅近という条件を外し、徒歩もしくはバス便で移動する物件などにも検討範囲を広げると物件価格が下がる一方、検討できる物件数も増えますので、一気に選択肢を広げることができるでしょう。

同じ価格帯であれば、駅近物件は部屋数が減る・設備が十分にそろっていないといった条件になってしまうことに比べて、駅から離れることで設備・仕様面でも希望する物件に出会える可能性が高まります。

当社商圏の東京都江東区のようなエリアでは、駅から離れてもすぐに別の路線の駅に当たるというぐらい交通機関が発達していますし、駅から離れた場所に大規模商業施設があるエリアもありますので、駅から離れても十分に利便性を確保することができます。

【2】主要駅から1〜2駅離れた駅を検討する

検討している最寄り駅が特急や急行が停車するような主要駅であれば、所在する物件の価格は比較的高くなる傾向にあります。

ターミナル駅は言うまでもありませんが、例えば「住みたい駅ランキング」上位に入るような駅についても同様の傾向となります。

在宅勤務と言えども、検討しているエリア・駅にこだわりや憧れがあるというケースもあると思いますので、そういった場合は検討する駅から1〜2駅離れた駅であれば、価格帯が下がるといったケースがあります。

アットホーム（株）の相場情報によれば、江東区を東西に走る都営新宿線と東京メトロ半蔵門線が乗り入れる住吉駅の中古マンションの平均価格（2021年7月度の実績）は、都営新宿線の隣駅西大島駅と比較すると約20％高くなっています。

駅や路線だけの条件で価格が決まっているわけではありませんが、乗り入れている路線数や電車の停車種別（特急・各駅など）によって大きく変わることがある一例としてご紹介しました。

【3】ご家族からの援助による頭金の増額

ここまでは物件価格について見てきましたが、購入予算についても併せて考えてみましょう。

予算の増額はなかなか難しいとは思いますが、頭金の増額であれば、ご家族に相談できるという方もいらっしゃると思います。

頭金を増額すれば、月々の返済額を減らすことができ、負担を軽減することにもつながりますのでおすすめです。

また、頭金を増やすことで借入額を減らすことができれば住宅ローンの審査も通りやすくなったり、優遇金利を獲得できる可能性があります。

ちなみに、ご家族・ご親族間の借り入れとは言っても、大きな金額となりますので、借用書を作成する必要があることに留意してください。

借用書がない場合、贈与とみなされ課税の対象となる可能性があります。お金のやり取りがあったことを残すためにもすべて銀行振り込みで行うなどの注意が必要です。

なお、物件によっては住宅取得等資金贈与の非課税特例を受けられる場合もありますので、大いに活用してください。

【4】まとめ

働き方改革の影響で働き方が多様化してきており、当社へのご相談いただく方の中にもフリーランスや個人事業主の方が増加しているように思います。

内閣官房日本経済再生総合事務局が実施した「フリーランス実態調査」（2020年2月10日〜3月6日調査実施）によれば、本業をフリーランスとして仕事をしている方は全国で約214万人に上るそうです。

この数字が多いのか少ないのかは分かりづらいところではありますが、政府は「一億総活躍」「人生100年時代」といったスローガンに沿って、フリーランスの支援や保護といった環境整備を進めていますので、今後もフリーランサーは増加していくものと思われます。

この記事では、そういったフリーランス・個人事業主の方が住まいを購入される時の課題と、課題を解消する考え方について解説したいと思います。

個人事業主/フリーランスとは？

（一社）プロフェッショナル＆パラレルキャリア・フリーランス協会の定義では、フリーランスを「特定の企業や団体、組織に専従しない独立した形態で、自身の専門知識やスキルを提供して対価を得る人」と定めています。

この記事での取り扱いにあたって、この定義では広すぎますので「フリーランス＝個人事業主などの小規模事業者で、雇用関係を結んでいない人」として話を進めていきます。

こういったフリーランサーの方が住宅を購入する際に気にされることは、「収入が少ない・安定しない」ことではないでしょうか。

当社にご相談をいただくフリーランサーの方の中にも「住み替えを検討したくても住宅ローンを組むこと自体が難しいのではないか？」と懸念される方が非常に多いのです。

では、こういった課題に対してどのように考えて検討を進めれば良いのでしょうか？

【ポイント①】住宅ローンを固定金利にする

住宅ローンを固定金利にしてマイホームを購入した場合、月々の支払い額は変動しません。

そのため、月ごとに収入の差があるフリーランスの方にとっては、住宅ローンの固定金利を選択した方が先々の見通しが立てやすくなります。

月々の支払い額が固定の場合、月々の仕事量を調整しながら支払いに充てることが比較的容易になります。

ただし、固定金利を選んだ場合の事業年数や年収などといった審査基準が金融機関ごとに異なりますので、事前に確認しておくようにしましょう。

【ポイント②】団体信用生命保険への加入

団体信用生命保険（以下、団信）は、住宅ローンを組む場合に加入することが一般的な保険です。

返済中に名義人が亡くなってしまった、重大な障害を負ってしまったという場合に、その時点の残債を保険会社が肩代わりしてくれます。

団信は、残された家族が経済的に困窮することを防ぐためのものですので、名義人の方にとって安心感があると思います。

なお、死亡や高度障害であっても保険の利用条件に該当しない疾病や怪我による場合は適用されないケースもありますので、保険の適用対象を事前にしっかりと確認するようにしておきましょう。

【ポイント③】家賃より、月々の返済額が抑えられる可能性

購入する物件の条件にもよりますが、住宅ローンの返済額が現在支払っている月々の家賃よりも少なくなる可能性があります。

例えば3,000万円の中古マンションを購入するための固定金利の借り入れを35年返済でシミュレーションした場合、月々の支払い額は約100,000円（金利2.1％、ボーナス付きの上乗せなしで試算した場合）です。

これを家賃で考えると、住んでいるエリア・間取り・築年数などにもよりますが、ファミリータイプの場合100,000円を超える家賃を支払っているという方も多いのではないでしょうか。

ちなみに当社が所在する東京都江東区の賃料相場は、アットホーム（株）が発表している家賃相場によれば、20.77万円（3LDK〜4DK、2021年7月の平均）となっています。

検討するエリアや借入額・金利固定・変動といった種々の条件にもよりますが、購入したほうが賃貸よりも月々の支払い負担額が小さくなるというケースは決して少なくありません。

まとめ

ここまで、フリーランス・個人事業主の方が住まいを購入される時の課題と、課題を解消する考え方について解説しました。

フリーランスの方がサラリーマンに比べて収入が少ない・安定しない傾向にあるのは否めないことだと思います。

しかし、事業を継続し、取引先や固定の仕事が増えていくことで安定した収入を確保されている方も多数いらっしゃる中で、フリーランスだからという理由で住宅購入をあきらめてしまうのは少しもったいないことだと思います。

当社では、フリーランスで住宅購入を希望されるお客様のために、お客様のお仕事はもとよりライフスタイル、実現したい夢、解決したい課題などを伺いながら、住まいに関する最適なご提案をさせていただいております。

当記事のような課題に対しては、当社のパートナーであるファイナンシャルプランナーといった有資格者とも連携しながらお客様の豊かな暮らしのデザインのお手伝いをいたします。

当社ではさまざまなセミナー/イベントなどを随時開催しておりますので、お気軽にご相談ください！

別の記事でもフリーランス・個人事業主の方の住まい探しについて解説していますのでぜひご参照ください。

⇒「個人事業主・フリーランスなど自営業の方が住宅を購入した方がいい理由とは？」

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小さいお子さんがいらっしゃる世帯では、前回の記事でご紹介した保活と同じように関心が高いのが、住み替えを検討しているエリアの安心・安全です。

当社商圏の東京都江東区は東京23区の中でも犯罪発生率が比較的低く、その中でも深川エリアは治安面での安心・安全を確保しやすいエリアと言えます。

今回は、警視庁が公表している犯罪の「発生状況・統計」の各種データなども引用しながら、江東区の治安面の安心・安全について考えてみたいと思います。

【1】江東区の治安

江東区の治安は、以前は一部に不安なエリアがあったものの、ここ数年は子育て世帯の増加もあって改善傾向にあります。

私も長年このエリアを商圏として事業を展開させていただいていますが、治安面での不安は概ね解消されていると言って差し支えないと感じています。

・江東区内の犯罪認知件数と犯罪発生率

警視庁「発生状況・統計」によると、2020年江東区の犯罪認知件数は2,803件で2010年の5,944件と比較すると半数以下にまで減少しています。

犯罪発生率（犯罪認知件数÷江東区人口）は、0.54％で23区の中で9番目に低く、隣接区（中央区：1.04％、墨田区：0.70％、江戸川区：0.54％）との比較でも江東区の治安の良さがお分かりいただけることと思います。

江東区の犯罪認知件数の傾向は、公然わいせつ・路上強盗、ひったくりなどが他区に比べて少なく、日常の外出時の安心材料の一つと言えるでしょう。

【2】江東区内の町丁目ごとに見た治安状況

江東区内の町丁目ごとに治安状況を見ていくと、犯罪認知件数は江東区夢の島3丁目、若洲2丁目が最も少なくなっています。

ただし、これらはいずれも臨海部の埋立地ということもあり、人口があまり集積していないエリアであることが影響しています。

次いで犯罪認知件数が少ないのが江東区平野1丁目、三好3丁目・4丁目、牡丹3丁目で、2020年の1年間で2件となっています。

これらはいずれも当社商圏の深川エリアで、駅で言うと清澄白河駅および門前仲町駅近隣のエリアとなります。

門前仲町は駅前に大きな商店街がありますが、繁華街のような雑然とした雰囲気ではありませんし、清澄白河はそもそも閑静なエリアですので、日常生活を落ち着いた環境で過ごしたいという方におすすめのエリアです。

【3】江東区の治安対策

先程述べたように、江東区の犯罪がこの10年間で半数以下にまで減少したのは、江東区全体で犯罪対策に取り組んできたことも大きいのではないかと思います。

例えば、東京都の「地域における見守り活動支援事業」「防犯設備の整備に対する区市町村補助金」などを活用し、江東区内の防犯カメラ設置費用の一部を補助するなどの施策を強化しています。

その結果として、2020年3月末時点で838台の防犯カメラが設置されるなど、防犯対策の強化が進んでいますし、2021年からは防犯カメラの電気代、保守・修繕費用の一部も補助する事業が実施され、防犯対策がさらに強化される予定です。

地域の防犯ボランティア活動も活発で、各団体と警察間の連携強化はもとより、各団体間の横の連携（ネットワーク構築）なども行われており、江東区は防犯活動の資機材の支給など積極的に後押ししています。

他にも「こども110番の家」を設置し、緊急時に民家や商店等に避難できるようにしているほか、昨今では「動くこども110番の家」として清掃事務所の清掃車なども緊急避難先の対象とするなど、お子さんの安心・安全をバックアップする体制強化が進んでいます。

【4】まとめ

ここまで、東京都江東区の治安面での安心安全についてご紹介しました。

行政と民間が協力し、この10年間で犯罪認知件数を大幅に減少させることに成功したこと、区内でも当社商圏の深川エリアの治安が良いことなどがお分かりいただけたかと思います。

もう一点付け加えると、治安面での安心安全を重視するのであれば、お住まいは戸建てよりもマンションの方が優位性が高まります。

一概には言えませんが、オートロック付きのマンションであれば、共用部の防犯カメラや近年増加している宅配ボックスなどが併置されることで安心感がグッと高まるでしょう。

専有部はセキュリティシステムを導入している物件も多くなっていますし、居住者間のコミュニティや管理体制の状況など、安心安全な住まいのチェックポイントを踏まえた住まい探しを行うことで、セキュリティリスクを押さえることができるでしょう。

当社でご紹介しているオートロック物件をまとめたページがありますのでぜひご参考にしてみてください。

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江東区・深川エリアは治安面の不安は少ないエリアではあるものの、防犯性の高い住まいをお選びいただくことで、ご家族の生活の安心安全度をさらに高めることができます。

当社では治安面の安心安全を実現する住まい探しのポイントとして、お住まいの周辺環境・マンション内の防犯設備といったチェックポイントに関するアドバイスを含め、資産価値を重視したお客様の住まい探しをトータルサポートいたします。

住まい探しのセミナーや相談会を随時行っておりますので、安心安全な住まい探しのポイントを分かりやすくご説明させていただくほか、不明点・悩みなどのご相談も承っておりますので、お気軽にご参加ください！

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住み替えを検討しているエリアの保育園にお子さんが入園できるかどうかは、小さいお子さんを持つパパ・ママにとってとても気がかりだと思います。

特に東京23区は全国の中でも保活の激戦区ですので、ランキング上位の住みやすい人気エリアが子育てしやすいエリアとは限りませんので注意が必要です。

また、同一区内であってもエリアによって入園状況は大きく異なりますので、区全体の情報だけでなく、エリアごとの情報収集も欠かせません。

この記事では、江東区深川の子育て事情と題して区内および深川エリアの待機児童数の動向、今度の保育所の新設計画などについてご紹介します。

【1】減少傾向にある江東区の待機児童

東京都福祉保健局の「都内の保育サービスの状況について」（2020年7月29日発表）によると、2020年4月1日時点の江東区の待機児童数は14人となりました。

2019年4月1日時点の51人から37人減少しており、待機児童の比率（待機児童数÷就学前人口）は0.05％となっています。

これは、隣接区（中央区1.79％、墨田区0.78％、江戸川区0.62％）と比較してかなり少ない割合ですし、東京都全体の0.37％、23区平均の0.23％よりも低い数字です。

保育所の新設や既存保育所の定員数の見直しなどのさまざまな対策を実施してきた結果、前年度よりも定員が約1,300人増加したことも要因の一つとなっています。

【2】江東区の保育所新設計画

江東区のホームページでは2022年4月に開設予定（2021年6月17日時点）の保育所について情報が掲載されています。

江東区内で新たに新設される保育所は、認可保育所が11ヶ所（うち調整中が5ヶ所）、認可保育園への移行が検討されているのが2ヶ所（うち調整中が1ヶ所）です。

当社が所在する江東区深川エリアでは、認可保育所の「（仮称）もんなかほうゆう保育園」が新設に向けて調整中となっています。

調整中も含めた11ヶ所すべてが稼働すると約700名強の定員数増となりますので、江東区が目指す待機児童０まではあと一息というところまできていますね。

【3】認可保育所以外の預け先の検討

認可保育園には定員（年齢別）があるため、選考基準を設けて入園に優先順位を付けているのはご存じのことと思います。

都市部になればなるほど認可保育園に入るのは難しいのが実態ですので、認可保育所以外のお子さんの預け先も念のため検討しておく方が良いでしょう。

・認可保育所以外のお子さんの預け先

認可保育所以外のお子さんの預け先は主に①認証保育所②居宅訪問型保育事業（待機児童向け）③その他があります。

①認証保育所

認証保育所は、待機児童の解消、通園負担の軽減などの保育ニーズに対応するために東京都が独自の基準で設置した保育施設です。

江東区民が江東区外の認証保育所を利用したり、他区民が江東区の認証保育所を利用することも可能です。

江東区には、34カ所の認証保育所（2021年5月10日現在）があり、深川にも「ハッピーマム福住」という認証保育所があります。

認証保育所は、認可保育所に比べて保育料が高額になるケースが多いですが、江東区では補助制度が整備されています。

住んでいる地域に、どのような認証保育所があるのか事前に調べておくことで、利用を検討した際に、スムーズに手続きができるでしょう。

②居宅訪問型保育事業（待機児童向け）

居宅訪問型保育事業は、認可保育園等の入園が待機になった0才児〜2才児のお子さんを対象に、ご自宅に保育者が直接訪問して保育を行うものです。

江東区が実施する待機児童緊急対策の一つとして2018年から実施されており、対象は江東区民のみとなります。

保育料は認可保育園などと同額となっていますが、対象となるお子さんの条件がありますので、江東区のホームページで最新の情報を確認するようにしましょう。…